Главная - Социальное страхование - Документы при продаже квартиры 2019 от продавца с материнским капиталом

Документы при продаже квартиры 2019 от продавца с материнским капиталом


Документы при продаже квартиры 2019 от продавца с материнским капиталом

Как получить разрешение органов опеки и попечительства


Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей.

Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  • Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.
  • Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  • Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  • Справка об оценочной стоимости жилья;
  • Документы на квартиру;
  • Составить соответствующее ;

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью!

Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Документы, которые нужны для регистрации купли-продажи квартиры в МФЦ/УФРС

Эти документы ниже обязательные. Также после них я перечислила дополнительные документы, про них тоже прочтите.

  • Нотариально заверенная доверенность; Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.
  • Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия); Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получается это разрешение, какие документы нужно предоставить и за сколько дней оно будет готово.
  • Свидетельство о браке или разводе. Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца; Согласие супруга в обязательном порядке удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Составление и удостоверение стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет — ссылка. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы. Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.
  • Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры; Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.
  • Договор купли-продажи квартиры; Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи. Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит. Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по шаблонам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками. Небольшое отступление: если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Продажа квартиры людям с материнским капиталом

Во втором случае продавцу придется дожидаться перечисления средств из Пенсионного фонда, по указанным Правилам оно осуществляется территориальным органом ПФР не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления от покупателя. К заявлению прилагается копия договора купли-продажи со штампом регистрирующего органа, подтверждающего переход права собственности, а также копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на указанную квартиру. Так как ПФР вряд ли перечислит маткапитал до наступления предельного срока, деньги продавец получит не скоро, и это главный минус сделки без ипотеки.

О каком обязательстве покупателя нельзя забывать?

Правила требуют от покупателя с маткапиталом оформлять приобретаемое жилье только в общую долевую собственность абсолютно всех членов семьи, то есть лица, получившего сертификат, супруга и детей.

Предварительный договор купли-продажи за счет средств материнского капитала

90% сделок без письменного оформления предварительных договоренностей разваливаются на финальном этапе.

Эта статистика из практики. Не хотите получить нервный срыв — оформите сделку правильно.

А правильно — значит письменно:

  1. договор купли-продажи + акт приема-передачи+ расписка от продавца
  2. предварительный договор купли-продажи + соглашение о задатке + расписка от продавца

Предварительный договор купли-продажи можно составить с помощью специального сервиса — Конструктор договоров, по шаблону самостоятельно или с помощью построчного комментария от автора (видео консультация). Посмотрите сначала консультацию про Соглашение о задатке и на этой странице есть переход к консультации по составлению пДКП.

Размер Материнского капитала в 2020 году составляет: 453 026 рублей.Индексации МСК в 2020 году не будет! Заказать составление договоров, соглашений, актов, расписок можно по адресу: exspertrieltor.ru Отзывы читателей (из переписки с Автором) Ольга, благодарю вас за подробную консультацию.

Попробую провести оформление одной сделкой. Отдельная благодарность за Ваш интернет ресурс, за Ваши статьи и подробное освещение вопросов сделок с МСК.

Очень много интересного и полезного я узнала из ваших статей. С уважением, Олеся Чернышева

Ситуация №1 — Покупатели полностью со своими деньгами

Сначала краткая поэтапная инструкция со сроками.

Например, квартира стоит 8 млн. руб. Долг по ипотеке — 3,5 млн.

руб. 1) Продавцы консультируются в органах опеки о том, на каких условиям им можно будет получить разрешение на продажу квартиры.

2) Участники сделки оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи.

Обычно это занимает 1-2 дня. В нем указывают, что до сделки покупатели передали продавцам 3,5 млн.

руб. в качестве задатка или аванса. 3) После подписания договора, покупатели и продавцы несут эти 3,5 млн. руб. в банк, чтобы закрыть долг по ипотеке. После оплаты банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели.

Срок выдачи справки зависит от банка — могут выдать в день обращения, а могут и через 2 недели.

4) Продавцы снимают обременение с квартиры.

Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок по закону — 3 рабочих дня.

5) Так как с квартиры снято обременения, продавцы выделяют доли детям по обязательству. Подать документы можно в том же отделение МФЦ/Рег.Палаты.

Максимальный срок — 9 рабочих дней. 5) Продавцы получают разрешение органов опеки на продажу квартиры — 5 дней на сбор документов и 15 дней опека оформляет разрешение. 6) Участники сделки снова обращаются к нотариусу для составления договора купли-продажи.

На это уйдет примерно 1-3 дня. 7) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4,5 млн. руб. Заложить деньги можно в банковскую ячейку, на аккредитив или депозит нотариуса.

Эти деньги продавцы смогут забрать только после успешной регистрации сделки.

Затем участники при нотариусе подписывают договор купли-продажи.

Далее договор нужно подать в МФЦ или в Рег.Палату для регистрации сделки. Подать договор может нотариус (бесплатно) или сами стороны. Максимальный срок регистрации — 5 рабочих дней.

8) После успешной регистрации продавцы забирают оставшиеся 4,5 млн. руб. Получается, что на подписание договора купли-продажи участники выйдут через 20 — 50 дней + 5 дней занимает регистрация.

А можно ли ускорить сделку? Да, но только при грамотном подходе и наличием опыта.

Сначала внимательно прочтите подробную поэтапную инструкцию продажи, а после уже можете приступать к ускоренной. Иначе ничего не поймете.

  • После регистрации сделки продавцы забирают остальную часть денег, а покупатели забирают расписки. После регистрации сделки каждому участнику выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации. А покупателям еще выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники. Продавцы показывают в банке зарегистрированный договор. Если деньги были заложены в сейфовой ячейке, то продавцам дадут к ней доступ. Они забирают деньги, а взамен пишут и передают покупателям расписки в получении ВСЕЙ суммы за продажу квартиры. Если использовался аккредитивный счет, то деньги продавцам перечислят на их банковские счета. Если использовался депозит нотариуса, то он перечислит деньги продавцам. Или даст чек, который они могут обналичить в банке.
  • Продавцы выделяют доли детям по обязательству мат.капитала. Во-первых, выделить доли нужно всем детям — не только первому и второму, но и последующим, если они имеются. Во-вторых, выделить долю нужно и второму супругу, если купленная квартира оформлена только на одного из них. Это написано в пп. г п. 8 Правил из Постановления Правительства РФ от 12.12.2007 N 862. О размерах долей я писала выше — ссылка. Теперь опишу подробные инструкции оформления. Если супруги в браке. Сейчас выделить доли по материнскому капиталу можно без участия нотариуса — п. 90 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943. Здесь без разницы квартира оформлена в совместную собственность, долевую или только на одного из супругов. Супругам достаточно оформить соглашение/договор о выделении долей в простой форме — скачать образец. В соглашении/договоре нужно указать, что доли детей будут в долевой собственности, а оставшееся доля супругов будет в совместной собственности. Например, двое детей. Каждому ребенку по 1/40, а оставшееся доля в 38/40 супругами оформляется в совместную собственность на двоих. Скоро я опубликую отдельную инструкцию о составлении такого соглашения. Если супруги разведены. В данной ситуации соглашение должно быть оформлено только в нотариальной форме, потому что помимо выделения долей детям, супруги должны оформить раздел совместно нажитого имущества — п. 2 ст. 38 СК РФ. Если мать или отец — одиночка. Можно оформить договор дарения долей детям в простой форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Любой из вышеуказанных договоров/соглашений нужно подать в МФЦ или Рег.палату на регистрацию. Этти документы лучше подготовить заранее и подать в тот же день, когда снимут обременение. Госпошлина — 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Срок регистрации — до 9 рабочих дней (ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
  • Выписка из домовой книги; Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе — инструкция.
  • Технический паспорт квартиры. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.
  • Продавцы снимают обременение (залог) с квартиры. Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки. Для снятия обременения, собственникам нужно подать в МФЦ или в Рег.палату свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она есть). Обременение снимают бесплатно. Сотрудник сам составит заявление на погашение записи об ипотеке (залоге). Обременение снимут максимум за 3 рабочих дня. По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке. Если ипотека была оформлена в Сбербанке, то банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация. Здесь уже собственникам решать — самим снимать обременение или доверить это Сбербанку.
  • Закрытие долга по ипотеке. Участники сделки могут идти в банк сразу после подписания предварительного договора купли-продажи. Сначала продавцы пишут заявление о досрочном погашении. К заявлению нужно приложить кредитный договор и свои паспорта. Затем участников пригласят на кассу. Покупатели сами или через продавцов передают кассиру деньги на оплату долга. После оплаты выдадут квитанцию о перечислении. Далее нужно написать заявление на получение справки об отсутствии задолженности. Образец даст сотрудника банка. Некоторые банки сразу выдают эту справку, некоторые через 1-2 недели. Сроки разнятся, потому что в некоторых банках к справке будет приложена закладная на квартиру (если она оформлялась ранее), а закладная хранится не в самом, а в специальном депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на отправку и получении закладной. Теперь продавцы могут передать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если она не была оформлена заранее у нотариуса, то продавцы пишут ее от руки — каждый свою. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.
  • Продавцы и покупатели оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. Зачем подписывать предварительный договор? После подписания этого договора, участники обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, который указан в предварительном договоре — п. 1 по 4 ст. 429 ГК РФ. Это лучше всего обезопасит покупателей, ведь они передают продавцам до сделки довольно крупную сумму на оплату их долга по ипотеке. Если продавцы откажутся выходить на сделку, покупатели через суд могут понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 и ст. 445 ГК РФ. Покупатели получат судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов, как проигравшую сторону, еще обяжут возмести расходы на обращение в суд. Также предварительный договор защищает интересы продавцов. Если покупатели откажутся от сделки и затребуют деньги назад, то иск в суд подают уже продавцы. Зачем подписывать договор у нотариуса? Он будет дополнительным гарантом на суде, если одна из сторон откажется от сделки. Плюс к нотариусу все равно придется обращаться за удостоверением основного договора купли-продажи (об этом я писала выше — подробнее). Обратиться можно к любому нотариусу субъекта РФ по месту нахождения квартиры — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции РФ. Например, если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Так как данные города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно идти к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, когда квартира в Екатеринбурге, то идем к любому нотариусу в Свердловской области. Найти нотариуса рядом с вами на Яндекс.Карте. Все нотариусы принимают граждан только по записи, поэтому лучше звоните им заранее. Обычно приглашают уже на следующий день, но все зависит от загруженности. В предварительном договоре нужно обязательно указать, что: 1) Квартира в обременении (в залоге у банка). 2) Продавцы обязуются снять залог в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель. 3) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, которая равна ипотечному долгу. Данную сумму можно передать авансом или задатком, это уже по договоренности участников. И задаток, и аванс идут в стоимость квартиры. 4) Срок, в течение которого участники выйдут на сделку. Достаточно указать 1-2 месяца. Задаток или аванс? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, то задаток остается у продавцов. Если передавался аванс, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается покупателям — ст. 487 ГК РФ. Обычно при подписании предварительного договора сумму передают авансом, а не задатком. Потому что по предварительному договору участники и так обязуются выйти на сделку. За предварительный договор нотариус берет 5-8 тысяч рублей, оформляет обычно за 1-2 дня. По закону можно принести свой договор, но нотариусы не любят принимать договора «со стороны». Договор подписывается в присутствии нотариуса, чтобы он удостоверил подписи. Помимо предварительного договора, продавцам стоит оформить нотариальную расписку в получении суммы аванса/задатка. Стоит она примерно 2-4 тыс. руб. Эту расписку оформят на специальном бланке, общую на всех продавцов.
  • Договор основания на квартиру. Если квартира куплена на вторичном рынке, то договор основанием является договор купли-продажи. Если квартира куплена в новостройке, то договор долевого участия, договор уступки прав или договор инвестирования.
  • Родители получают разрешение органов опеки на продажу квартиры. Моя коллега Елена опубликовала подробную инструкцию как получить это разрешение. Если на предварительной консультации в опеке сотрудник сообщит, что разрешат положить деньги на счет несовершеннолетнего, то сначала нужно этот счет оформить. Счет на имя ребенка можно оформить в любом банке. Полученные реквизиты счета нужно принести в опеку, т.к. они будут указаны в самом постановлении/разрешении. Около недели уйдет на сбор документов и за 15 рабочих дней должны оформить разрешение — п. 3 ст. 21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
  • Предварительный договор купли-продажи (нотариальный);
  • Аккредитив. Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка. Покупатели открывают обычный банковский счет, кладут туда деньги и подписывают соглашение. В этом соглашении указывается, что после регистрации сделки деньги с банковского счета покупателей перечислят в банковские счета продавцов. После подписания соглашения деньги на счете покупателей «замораживаются».
  • Участники сделки составляют у нотариуса договор купли-продажи. После того как разрешение опеки получено, можно идти к нотариусу за составлением договора купли-продажи. Какие документы принести? Это лучше спросить у самого нотариуса. Ниже я перечислила список документов для продавцов, которые фигурировали в моей практике:
    • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет);
    • Свидетельство о собственности или бумажную выписку из ЕГРН (как заказать выписку);
    • Договор основания на квартиру. Если квартира куплена на вторичном рынке, то договор основанием является договор купли-продажи. Если квартира куплена в новостройке, то договор долевого участия, договор уступки прав или договор инвестирования.
    • Разрешение органов опеки и попечительства;
    • Предварительный договор купли-продажи (нотариальный);
    • Технический паспорт квартиры. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.
    • Выписка из домовой книги; Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе — инструкция.
    • Нотариальная доверенность, если за кого-то договор будет подписывать доверенное лицо. Паспорт доверителя подавать при этом не нужно.
  • Нотариальная доверенность, если за кого-то договор будет подписывать доверенное лицо. Паспорт доверителя подавать при этом не нужно.
  • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет);
  • День сделки — покупатели закладывают остальную часть денег, участники подписывают у нотариуса договор купли-продажи и подают его на регистрацию.

    Например, нотариус пригласил к себе на подписание договора в 11 часов.

    Значит участники идут закладывать денег в 10 часов. Деньги можно положить в сейфовую ячейку банка, на аккредитив или на депозит нотариуса.

    Об этих способах расчетов есть отдельная статья.

    • Сейфовая ячейка (более распространенный способ). Сотрудник банка составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение к нему. В соглашении указывается, что продавцы заберут деньги с ячейки только после регистрации сделки — когда они покажут зарегистрированный договор и/или выписку из ЕГРН. Достаточно указать зарегистрированный договор. Затем участники проходят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку конверты с деньгами. Количество конвертов равна количеству продавцов. Конверты должны быть подписаны — какому продавцу и сколько. Далее участникам сделки выдадут ключ от ячейки. У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Обычно у покупателей. Или ключ они могут оставить в банке на хранение. Вместо него дадут сохранное свидетельство. В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле + быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки.
    • Аккредитив. Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка. Покупатели открывают обычный банковский счет, кладут туда деньги и подписывают соглашение. В этом соглашении указывается, что после регистрации сделки деньги с банковского счета покупателей перечислят в банковские счета продавцов. После подписания соглашения деньги на счете покупателей «замораживаются».
    • Депозит нотариуса. Способ похож на аккредитив. Нотариус составляет соглашение о расчете. Затем покупатели перечисляют деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации сделки, нотариус перечислит эти деньги на счета продавцов или даст им чек, чтобы они сняли деньги наличными в банке.

    Отдельно напишу о закладке денег на счет ребенка при продаже его доли, если опека дала разрешение на это. Например, квартира продается за 7 млн.

    руб. Один из собственников — несовершеннолетний ребенок с долей в 1/50.

    Покупатели до сделки оплатили долг продавцов в 3 млн. руб. Значит осталось 4 млн. руб.

    продавцам «на руки». Опека дала разрешение на продажу доли ребенка, если на его счет положат 150 тыс. руб. Опека дает разрешение, если деньги на счет ребенка перечислят ДО подписания договора купли-продажи.

    То есть в день сделки покупатели кладут на счет ребенка-продавца эти 150 тыс.

    руб., а остальные 3,85 млн. руб.

    закладывают в сейфовую ячейку/аккредитив. Если покупатели отказываются это сделать, то деньги придется найти продавцам/родителям ребенка.

    После перечисления для доказательства нужно взять выписку по счету ребенка и приложить к пакету документов для регистрации сделки.

    После того как деньги заложены, участники сделки идут к нотариусу подписывать договор купли-продажи. После подписания нотариус удостоверит подписи. Как подать договор купли-продажи на регистрацию сделки я описала в конце статьи.
  • Сейфовая ячейка (более распространенный способ).

    Сотрудник банка составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение к нему. В соглашении указывается, что продавцы заберут деньги с ячейки только после регистрации сделки — когда они покажут зарегистрированный договор и/или выписку из ЕГРН. Достаточно указать зарегистрированный договор. Затем участники проходят в депозитарий.
    Затем участники проходят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку конверты с деньгами.

    Количество конвертов равна количеству продавцов. Конверты должны быть подписаны — какому продавцу и сколько.

    Далее участникам сделки выдадут ключ от ячейки.

    У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Обычно у покупателей. Или ключ они могут оставить в банке на хранение.

    Вместо него дадут сохранное свидетельство.

    В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр).

    В данной организации аренда дешевле + быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки.

  • Разрешение органов опеки и попечительства;
  • Свидетельство о собственности или бумажную выписку из ЕГРН (как заказать выписку);
  • Продавцы консультируются в органах опеки. Проконсультироваться может один из родителей ребенка, даже документов приносить пока не нужно.

    У сотрудника нужно спросить каким образом можно будет получить разрешение на продажу квартиры. На каких условиях опека даст разрешение? Так как у детей при мат.капитале доли будут маленькие, то обычно органы опеки разрешают деньги с продажи их долей положить на их банковский счет.

    В данном случае не надо предоставлять детям новое жилье и можно легко выходить на сделку. Но т.к. каждый орган опеки работает по своему, то некоторые из них дадут разрешение, только если детям взамен предоставят другую недвижимость, при чем не хуже прежней квартиры.

    В этом кроется большая проблема для родителей.

    Например, доля ребенка оценена в 150 тыс. руб. На эти деньги никакую недвижимость не купить (если, конечно, родители изначально не собирались покупать недвижимость в дальнейшем).

    Поэтому очень важно сначала все предварительно согласовать с опекой, уточнить на каких услловиях она даст разрешение на продажу.

    Если условия опеки удовлетворит родителей, то идем дальше.
  • Депозит нотариуса. Способ похож на аккредитив.

    Нотариус составляет соглашение о расчете. Затем покупатели перечисляют деньги на депозитный счет нотариуса.
    После регистрации сделки, нотариус перечислит эти деньги на счета продавцов или даст им чек, чтобы они сняли деньги наличными в банке.

Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

Не так давно я писал о сложностях, с которыми сталкивается каждый, кто вкладывает материнский капитал в жилье и намеревается затем его продать (см.

мои предыдущие записи и ). Сегодня органы опеки дали свое одобрение на отчуждение детских долей в моей однокомнатной квартире, в которую был вложен маткапитал, а значит, я уже могу подвести некоторые итоги своего опыта и сделать ряд выводов, которые, уверен, будут интересны и полезны тем, кто столкнется с этими проблемами в будущем.Существующее регулирование вряд ли назовешь удобным с точки зрения соблюдения законных интересов собственников жилья. Лично я столкнулся с тем, что быстро продать квартиру, в которую вложен маткапитал, не получится. Первое препятствие, с которым столкнулись мы, — это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников.

И первый, и второй вариант занимают достаточно времени (до одного месяца). После преодолевания «залогового» препятствия настала очередь выдела долей супруге и всем родившимся на момент вложения маткапитала детям.

При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, становится все сложнее, и практически невозможно, если ваш покупатель привлекает кредитные средства банков.

Банки теперь подстраховываются, и, если перед ними продавец, который потенциально может иметь двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала.И это несмотря на то, что органы прокуратуры и суды, судя по всему, смотрят на проблему с пониманием и при проверке законности продажи квартиры берут в учет все обстоятельства, в том числе не были ли впоследствии наделены долями дети в другой квартире. Главное, чтобы имущественные права детей не были ущемлены, т.е. чтобы стоимость долей была не меньше, чем положено при наделении в «материнской» квартире.

(Важно! Этот вывод основан лишь на моей консультации в прокуратуре Новомосковского округа Москвы, в других регионах практика может быть иной. Впрочем, как показывают комментарии Ирины Уколовой в предыдущей моей , в других регионах контролирующие органы относятся к этому тоже лояльно.)Тем не менее совершенно точно можно утверждать, что органы ПФР такую практику считают незаконной и относятся к ней резко негативно.

В одном из территориальных подразделений ПФР мне сказали, что недавно были выпущены свежие разъяснения на этот счет.

Вопрос о том, обращаются ли органы ПФР или органы опеки с исками о признании недействительными сделок по продаже квартир, в которых доли не были выделены, остается открытым. В прокуратуре мне сказали, что ни те ни другие контролем и оспариванием токсичных сделок в этой сфере не занимаются, пробел отсутствия госконтроля восполняет прокуратура периодическими проверками получателей маткапитала.Что касается временных затрат, то этап наделения долями можно провести достаточно оперативно.

В нашем случае, поскольку нотариус полностью сопровождала весь процесс, запись в Росреестре появилась уже на следующий день после подписания соглашения о разделе долей, что позволило нам оперативно подать документы на согласование и в органы опеки. Минус в том, что это дополнительные затраты для семьи, без которых в любом случае не обойтись (я в итоге потратил вместе с оплатой выписок из ЕГРН порядка 13 тыс. руб.).Следующий и, пожалуй, самый непредсказуемый этап в продаже — это получение согласия в органах опеки.

Из-за того, что отсутствует четкий регламент оказания этой услуги, практика сильно разнится и, как это происходит в каждом конкретном регионе, предсказать сложно. Дополнительным минусом является то, что в процессе такого согласования собственник вынужден предоставлять массу документов по замещающей сделке, под которой подразумевается, как правило, покупка детям нового жилья.

И хотя схема с выделом денег от продажи «детских» долей на специальный счет и параллельным наделением долями в уже приобретенном жилье может сработать (см.

Владимира Покутнего в моем блоге), сложно сказать, сработает ли она в вашем конкретном регионе.Столкнулись мы со сложностями и при подборе замещающего жилья. Продавцы первички, они же застройщики, нехотя берутся за таких покупателей, как мы, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуемая.

По результатам общения с дюжиной менеджеров застройщиков я понял, что значение для положительного принятия решения органами опеки могут иметь доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура, где-то даже рассказывали о том, что опеке не понравился этаж и на этом основании был отказ (хотя мне кажется, скорее всего, были еще какие-то причины, слишком сюрреалистично выглядит такая практика). В качестве дополнительного препятствия назову то, что без предварительного бронирования и внесения определенной суммы застройщики этим вряд ли будут заниматься по причинам, указанным выше, — они слишком ценят время своих сотрудников, чтобы заставлять их готовить кипу документов со слабо предсказуемым результатом. При этом в случае отказа от опеки вы наверняка эти деньги потеряете, да и в случае согласия могут возникнуть проблемы — ведь, как правило, сроки бронирования не превышают пары недель, а сроки согласования органами опеки, как правило, выше.Что касается вторички, то здесь также необходимо подготовить массу документов для опеки, включая отчет оценщика, и это наверняка ляжет на плечи покупателя.При согласовании в нашем случае не сыграло роли то, что общая и жилая площадь квартиры, приобретаемой взамен продаваемых детских долей, отличалась в меньшую сторону, т.е.

она может быть меньше, чем в «материнской» квартире (правда, и число собственников было меньше, и доли детей увеличились). Важно, чтобы стоимость долей была не меньше.

Также, думаю, имеет значение количество «метров» на одного члена семьи.

В нашем случае мы приобретаем квартиру 39 кв.

м на троих вместо 42 кв. м на четверых. Также не имеет значения, имеется ли приобретаемая квартира де-юре на момент покупки, так как опека часто согласует ДДУ взамен продажи долей в уже имеющейся квартире.

В нашем случае сроки сдачи дома по приобретаемой взамен квартире — апрель 2020 г.А вот территориальное расположение может сыграть роль.

Опять же законность практики не оцениваю, но нам в процессе согласования намекали на то, что вероятность согласования приобретения жилья в своем регионе гораздо выше. В нашем конкретном случае вместо долей в квартире, расположенной в поселке Коммунарка Новомосковского округа мы приобрели объект по договору ДДУ в районе Остафьево того же округа.

В общем, оцениваются права несовершеннолетних собственников отнюдь не только с точки зрения стоимости отчуждаемых долей.Согласование происходит по двум разным схемам: с последующим приобретением замещающего жилья или с одновременным. Как сказали мне, если речь идет о приобретении жилья в том же регионе, как правило, согласование происходит при условии одновременного приобретения, мне выдадут именно такой тип согласия.Сроки согласования продажи органами опеки неоднородные. Слышал о трех неделях, кому-то согласовывали и дольше.

В моем случае согласовали менее чем за две недели. Может, кто-то меня поправит, но насколько я понял, это все зависит от того, что заседания соответствующей комиссии проводятся раз в неделю, подозреваю, что срок зависит от количества заявок на рассмотрении и того, сколько из них могут обработать за одно заседание.Наконец, на заключительном этапе нам предстоит подавать все документы с согласием органов опеки в Росреестр. Продавцы здесь столкнутся с необходимостью несения дополнительных трат в связи с обязательной нотариальной формой сделки.

В нашем случае они составят порядка 26 тыс. рублей (обновлю информацию после оформления). Отдельный вопрос — риски покупателей вторички, ведь им может попасться объект, в который был вложен маткапитал, а «детские» доли не выделены.

Это может потенциально являться основанием для признания сделки недействительной, и примеры таких судебных решений я приводил в первой своей . Судя по комментариям, практика это распространена во многих регионах. Вместо того, чтобы решать проблему путем привлечения к ответственности недобросовестных продавцов, госорганы нередко разворачивают сделки на основании ГК РФ, и при этом нередко страдают интересы добросовестных приобретателей, ведь в Росреестре нет записей о таких «детских» обременениях.

Защититься от рисков здесь возможно лишь путем запрашивания информации у потенциального продавца об оплате объекта при приобретении (не знаю, правда, как это возможно в случае, когда он сам приобрел квартиру не первичным способом, ведь, как показывает практика, в случае обнаружения «токсичного продавца» на любом из звеньев цепочки продаж разворачиваются все сделки, так что проверить только непосредственного продавца бывает недостаточно, а документов по оплате у предыдущего продавца в таком случае вряд ли сыщешь). Остается закладывать риски в цену сделки либо страховать титул, если это возможно.

Так или иначе, с точки зрения экономического анализа такая ситуация ведет однозначно к повышению трансакционных издержек сторон, а значит, к повышению затрат на приобретение, а значит, такое регулирование нельзя признать эффективным.Таким образом, действующее российское законодательство создает много дополнительных проблем семьям, использовавшим маткапитал при оплате жилья, и создает много рисков для приобретателей жилья во вторичном сегменте. Вместе с тем решить эти проблемы не так сложно — достаточно было бы, например, разрешить переносить обязательство о выделе долей на вновь приобретаемое жилье (с определением параметров, которым эти доли и жилье должны соответствовать), а также разработать инструментарий для органов Росреестра наподобие записей об обременении для объектов, в которые вложен маткапитал.

Так ЕГРН станет более достоверным, и гражданский оборот — более безопасным для приобретателей жилья. Надеюсь, наш законодатель это наконец поймет и изменит ситуацию в лучшую сторону.

Оформление договора купли-продажи с использованием сертификата

Договор – самый важный документ при совершении операций купли-продажи жилья.

Он имеет свои особенности:

  • До момента всей оплаты на жилье накладывается обременение, о чем в договоре обязательно делается следующая отметка — «Квартира состоит в залоге у продавца до поступления всей суммы».
  • В текст договора в качестве покупателей нужно обязательно включить не только владельца сертификата, но и всех членов семьи. Если кто-либо из членов семьи не может участвовать в сделке, он дает письменное согласие.
  • Договор обязательно должен содержать реквизиты банка и лицевого счета продавца.
  • Пенсионный фонд перечисляет средства, только когда договор заключен, то есть, сначала семья становится владельцем квартиры, а затем продавец получает деньги.

  • Если продавцов квартиры несколько (право собственности оформлено на нескольких человек) в договоре прописывается порядок оплаты. Все собственники могут согласиться (письменно) на перечисление суммы одному из них. В случае отсутствия договоренности, в тексте указываются все реквизиты владельцев квартиры и деньги перечисляются каждому из них в отдельности.

После его подписания составляется передаточный акт. В нем указываются недостатки или дефекты приобретаемой квартиры (ст.

556 ГК РФ). Без него сделка не считается завершенной.

Акт приема-передачи подписывается покупателем и продавцом и подшивается к договору.

Риски продавца

Риском для продавца может быть отказ от службы ПФР выплачивать сумму материнского капитала, если сделка совершается с его использованием.

Отказать может также и банк в предоставлении ипотечного кредита для покупателя. Но кроме отказа, на квартиру может быть наложено обременение со стороны банка, либо со стороны ПФР.

Поэтому следует, сначала от всех этих значимых инстанций получить одобрение и согласование, а уже затем, приступать к сделке.

Каков срок перечисления маткапитала при положительном решении

Чтобы снизить риски продавца при продаже квартиры через материнский капитал и упростить процедуру переоформления, Правительство внесло в закон необходимые поправки (Постановление от 12 декабря 2007 г.

N 862, п. 17 (скачать)). Например, раньше ПФР мог думать целый месяц и еще столько же переводить деньги. По новым правилам срок перевода сократился до 10 суток. Сегодня продавцы ждут в 2 раза меньше – не более 41 дня с даты, когда представитель фонда принял заявление от покупателя.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  1. обменять;
  2. реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.
  3. продать с целью строительства отдельного дома;
  4. продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее). Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  1. появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).
  2. семья получила возможность расширить жилплощадь;
  3. семья переезжать в другой регион или город;
  4. ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  • Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек.

Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  • Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  • Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца.

Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  • Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%).

Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

  • Регистрация сделки.

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  • Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

Оставшаяся сумма перечисляется покупателем в течение установленного договором срока. Срыв срока чреват штрафными санкциями. В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  1. получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  2. зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  3. снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Предполагаемые риски продавца при продаже квартиры под материнский капитал

Спросите риэлторов – идеальных сделок при реализации жилплощади очень мало. К возможным рискам лучше подготовиться заранее, чтобы избежать негативных последствий.

Повысить безопасность сделки помогут следующие сведения:

  • При оформлении ипотеки на квартиру возможные сложности по выплате субсидии покупателя не волнуют – за исполнением финансовых обязательств следит банк. Деньги из Пенсионного фонда поступают уже в счет погашения кредита, а не для уплаты части стоимости квартиры при ее покупке.
  • У клиента, решившего купить вашу квартиру, должен быть собран полный пакет документов для оформления сделки. Попросите предъявить оригинал семейного сертификата с голограммой, а также справку из банка об остатке средств на счете, выданную сроком менее 1 месяца. Обманщики стремятся предъявить поддельные бумаги, по которым нельзя будет получить перевод. Таким образом, риски продажи квартиры через материнский капитал связаны с вероятностью попасть под влияние третьих лиц с мошенническими намерениями.
  • Продавец недвижимости не сможет выставить покупателю свои требования – подстраиваться под действие госпрограммы придется в любом случае. Поэтому чтобы не беспокоиться о подложных документах, продавать жилье лучше клиентам с ипотекой. Тогда документы ПФР проверит служба безопасности, средства маткапитала перечислит банк, и продавец получит всю сумму за квартиру без задержек в день расчетов по кредитному договору.

Рекомендуемая статья: Как купить дом в ипотеку с материнским капиталомПредставители ПФР станут оценивать законность сделки уже после ее оформления и откажут в перечислении, если выявят нарушение закона (жилье не пригодно для проживания, например) или прав несовершеннолетних.Если в договоре купли-продажи доли детям не выделяются сразу, то родителей или законных представителей детей, на которых выдан маткапитал, обяжут предоставить нотариальное обязательство выделить доли в будущем (256-ФЗ, ст. 10 (скачать)).Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталом подробно описано в другой статье.Важно!

Оформлять ипотеку с капиталом разрешено семьям, у которых младший ребенок не достиг 3-летнего возраста (256-ФЗ, ст.

7, п. 6.1 (скачать)). Купить жилье за наличные с выплатой субсидии до установленного срока не получится.

Покупка квартиры с материнским капиталом шаг за шагом

Сложность сделки купли-продажи с использованием средств материнского капитала заключается в следующем:

  1. отсутствие у продавца четкого понимание процедуры сделки и возможности регистрации обременения в свою пользу
  2. долгое ожидание денег продавцом после перехода права собственности на покупателя. Не все готовы к этому и часть собственников откажет вам в продаже
  3. жилье должно соответствовать требованиям ПФР

1. А также преимущество в том, что деньги продавец получает сразу на сделке наличными, а не через несколько месяцев из ПФР, надеясь или опасаясь, что покупатели могут не исполнить свои обязательства по договору купли-продажи.

Как правило, Пенсионный фонд переводит деньги на счет продавца в течение 2-3 месяцев. Кстати, другой выход, если квартира не продается: Хостел в квартире Конечно, риски могут сохраняться и в отношении продавца после такой сделки, но в таком случае, если что-то и произойдет, людей, участвующих в непредвиденных обстоятельствах будет больше.

Тот же самый банк будет нести ответственность, если со стороны покупателя последуют неправомерные действия в отношении детей. Единственный минус, если покупатели возьмут кредит в банке под маткапитал — это итоговая сумма, которую получит продавец. То есть, продаваемая недвижимость должны находиться на территории земель населенных пунктов и быть пригодной для проживания.

Если многоквартирный жилой дом получил статус ветхого строения, подлежащего сносу, но продавец об этом не знает, что очень часто бывает, то процедура поиска покупателей будет зря потраченным временем. Ожидание решения комиссии из ПФР только заберет время при поиске других покупателей на недвижимость. НО! В случае, если сделка купли-продажи все-таки состоится, то позднее её могут признать недействительной, что приведет к возбуждению уголовного дела.

Продавца объявят в уголовный розыск (если местонахождение его будет неизвестно) с обязательством вернуть деньги, полученные из средств материнского капитала при продаже ветхой недвижимости.

После составления договора купли-продажи покупатели должны подать заявление в ПФР о перечислении средств со счета материнского капитала на счет продавца. Покупатели (если это семья), либо женщина (как единственный родитель и владелец сертификата) могут не торопиться с заявлением на перечисление денег продавцам. Кстати, информация в помощь: как продать квартиру через Авито быстрее Поэтому, в договоре купли продажи все должно быть прописано до мельчайшего нюанса:

  • Реквизиты продавца;
  • Сумма сделки, за которую продается квартиры;
  • Штраф за промедление перечисления средств со счета маткапитала;

3) Квартира соответствует условиям ПФР Продаваемая недвижимость должна соответствовать требованиям пенсионного фонда.

Как правило, банк берет проценты за свои услуги и от полной суммы материнского капитала в среднем отнимается 20-30 тысяч рублей, то есть это уже будет не 453 тысячи, а 423 тысячи, к примеру.

1) Сумма на балансе сертификата

На счету сертификата материнского капитала должна быть та сумма, за которую продается квартира. Дело в том, что средства материнского капитала можно расходовать постепенно на разные нужды, ограниченные условиями государства. Например, на лечение детей. Предположим, со средств материнского капитала было потрачено 100 тысяч рублей.

Это значит, что на счету сертификата осталось только 366 тысяч рублей. Соответственно, если продавец квартиры рассчитывает на максимальную сумму маткапитала 466 тысячи рублей, то в конечном итоге он может быть неприятно удивлен, когда Пенсионный Фонд РФ спустя несколько месяцев после сделки перечислит только 353 т.р. Посмотрите, как менялся размер материнского капитала по годам: Отменить такую сделку потом будет практически невозможно.

Если продавец по своей неосмотрительности не прописал сумму на сделке, то это будет уже его проблема. Поэтому, прежде, чем подписать договор купли-продажи, необходимо, чтобы покупатель принес выписку со счета материнского капитала он наличии оговоренной суммы на счету сертификата.

Её выдают в течение пяти дней.


proffbuhuslugi.ru © 2020
Наверх