Главная - Права гражданина - Как сменить застройщика при долевом строительстве

Как сменить застройщика при долевом строительстве


Как сменить застройщика при долевом строительстве

Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства


Еще одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки. Внимание!Если дополнительное соглашение касается переноса сроков строительства, нужно внимательно изучить его текст. Иначе можно потерять неустойку, которая причитается дольщику за просрочку.

Застройщик в любом случае должен направить дольщику уведомление о переное сроков. Зачастую при этом дольщику предлагается подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия с новым сроком и заявлением об отсутствии претензий в связи с переносом. Подписав такое дополнительное соглашение, дольщик, скорее всего, лишится возможности взыскать штрафные санкции с застройщика.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием любого дополнительного соглашения к договору долевого строительства нужно внимательно изучить ситуацию и все предлагаемые документы.

С этим решением, в любом случае не следует торопиться. Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации. (все регионы) (Москва) (Санкт-Петербург) Поделиться с друзьями: Твитнуть Поделиться Плюсануть Поделиться Отправить Класснуть Линкануть Запинить

Смена застройщика в процессе строительства

На практике иногда возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство, оказывается не в состоянии его завершить по разным причинам.

В этом случае необходимо передать функции застройщика другой организации, которая сможет закончить строительство объекта.

Как произвести замену?Требования к застройщику Строительство объектов капитального строительства может осуществлять застройщик либо физическое или юридическое лицо, заключившее с застройщиком или заказчиком договор на осуществление строительных работ (подрядчик) (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации на основании разрешения на строительство. В свою очередь разрешение на строительство представляет собой документ, который, во-первых, подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и, во-вторых, дает застройщику право на ведение ремонтно-строительных работ (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом объекта капитального строительства.

Для получения данного документа необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации, а также другие документы, предусмотренные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.Порядок смены застройщика В тех случаях, когда первоначальный застройщик передает полностью или частично свои права и обязанности другому лицу, все заключенные им договоры и соглашения не прекращают своего действия, а происходит лишь перемена лиц в обязательстве. В данном случае перемена лиц в обязательстве охватывает как переход прав кредитора к другому лицу, так и перевод долга.

Правила перемены лиц в обязательстве регулируются главой 24 Гражданского кодекса РФ.ПЕРЕДАЧА ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ уступка обязательственного права (цессия) осуществляется на основании договора. Согласно его условиям одна сторона (первоначальный кредитор) передает (уступает) другой стороне (новому кредитору) обязательственное право, принадлежащее первоначальному кредитору.

При этом уступка прав возможна только при соблюдении следующих условий: — передача права не противоречит действующему законодательству и договору; — передаваемое право не является неразрывно связанным с личностью кредитора (алименты, возмещение вреда, причиненного жизни и здоровью) и не является регрессным требованием; — имеется согласие должника в тех случаях, когда оно является необходимым в силу закона или договора. По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Важным моментом является обязанность первоначального кредитора передать новому кредитору все документы, подтверждающие право требования, а также сообщить всю необходимую информацию о сделке.ЕСЛИ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО НЕТ Пунктом 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за возведение объектов капитального строительства без разрешения на строительство. При этом субъектом данного правонарушения является в первую очередь застройщик, а не организация, привлекаемая для ведения строительства (постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 апреля 2008 г.

№ А56-44446/2007, постановление ФАС Дальневосточного округа от 2 апреля 2008 г.

№ Ф03-А51/08-2/775).ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТОВСогласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, застройщик при подготовке проектной документации представляет в том числе технические условия.

При этом выданные технические условия по строительному объекту должны оставаться в силе с момента начала формирования градостроительного паспорта на проектирование объекта и до истечения срока действия разрешения на строительство (не менее двух лет с даты выдачи) и приплюсованного к нему предусмотренного законом срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). В случае смены застройщика в процессе строительства объекта процедура правопреемства возможна по всей технической документации.

В соответствии с пунктом 18

«Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения»

при смене правообладателя земельного участка, которому были выданы технические условия, новый правообладатель вправе воспользоваться этими техническими условиями. При этом он должен уведомить организацию, которая непосредственно осуществляет эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, о смене правообладателя.Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г.

№ 83. Однако следует учитывать, что по истечении установленного срока действия технических условий их параметры могут быть изменены.

Кроме того, возможно аннулирование технических условий в случае отсутствия технической возможности подключения новых нагрузок (см. постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2007 г.

№ Ф04-2492/2007(33631-А45-20).Смена застройщика при строительстве многоквартирного дома Если застройщик осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.», то необходимо учитывать следующее. Закон не запрещает данные действия. Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ.

Кроме того, после выбытия из обязательства первоначального застройщика новый застройщик приобретает не только право на получение оставшейся части цены договора, но и право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в случаях, которые предусмотрены законом № 214-ФЗ. Правда, при этом следует иметь в виду, что допускается не любая уступка прав требования со стороны застройщика, а лишь уступка прав требования специализированной строительной организации, которая смогла бы закончить начатое строительство.УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ На основании пунктов 1 и 2 статьи 19 закона № 214-ФЗ застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) проектную декларацию, включающую информацию о застройщике и о проекте строительства.

Это необходимо сделать не позднее 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации в течение 10 дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Кроме того, предусмотрена обязанность застройщика по представлению проектной декларации и изменений в нее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, основной обязанностью нового застройщика является опубликование сведений об изменении проектной декларации.ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКА Предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации или непредставление в установленный срок отчетности в случаях, предусмотренных законодательством, признается административным правонарушением и влечет ответственность, установленную пунктами 2 и 3 статьи 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

При этом штраф может быть наложен и на должностное лицо, и на организацию.

  1. , помощник судьи, Высший арбитражный суд РФ

Источник: Журнал .

Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Анализируем риски дольщиков

Грамотный дольщик должен помнить: предупреждён, значит — вооружен.

Не стоит подозревать все строительные компании в мошенничестве, но лучше заранее просчитать риски.

При смене застройщика в процессе строительства существует множество подводных камней, но есть несколько главных опасностей, которые угрожают инвестору:

  1. — Требование доплаты Нередко новый застройщик отказывается передавать дольщикам готовые квартиры. Он требует с людей дополнительных денег для компенсации собственных издержек. По факту — жильё уже оплачено, и принимая недостроенный объект по принципу переуступки прав, новый застройщик ничем не отличается от предыдущей строительной компании, которой люди больше ничего не должны. Но в законодательстве нет прямого запрета на подобные действия. Поэтому в некоторых случаях дольщиков буквально шантажируют документами о праве собственности, вынуждая доплатить.
  2. — Двойная перепродажа квартир Принимая недостроенный объект, в который уже вложилась группа дольщиков, новый застройщик игнорирует свои обязательства перед этими людьми и спокойно перепродаёт квартиры другим покупателям. Большинство юристов сходятся во мнении, что закон на стороне первой партии соинвесторов, за которыми приоритетное право. Однако по факту у каждой квартиры оказывается несколько собственников. И вопрос неминуемо попадает в суд.
  3. — Долгострой Процесс смены застройщика может тянуться годами. В российских реалиях 5, 7 и даже 10 лет волокиты с строительными проектами — не срок! При этом наполовину завершённые здания успевают прийти в негодность, простаивая без должной консервации. В интересах дольщиков — максимально форсировать процесс. Поэтом обманутые соинвесторы пишут бесконечные письма местным властям, устраивают митинги и голодовки. Всё это может тянуться годами — закон не предусматривает никакой ответственности для чиновников в вопросе элементарного бездействия при решении проблем дольщиков.

Лучший совет, который можно дать дольщику в одной из подобных ситуаций, — обратитесь к юристу. Это тот случай, когда нужно заплатить за грамотные услуги специалиста, а не искать поддержки на форумах товарищей по несчастью. Действие 5

Смена назначения частично построенного здания

Новый инвестор, новый хозяин недостроенного объекта может изменить назначение строительного объекта и поручить техническому заказчику допроектирование или перепроектирование здания.

Смена назначения недостроенного здания может быть оправдана экономическими причинами. В этом случае технический заказчик выполняет необходимые работы с проектными организациями: формирует новое техническое задание для проектировщиков, в проект вносятся изменения, которые новый инвестор должен согласовать в Госэкспертизе и администрации, к ведению которой относится земельный участок. Перепроектирование – это сложный процесс, требующий творческого подхода и опыта, которым обладают эксперты ООО «Дирекция заказчика».

Управление этим процессом, более сложным, чем возобновление строительства, требует участия экспертной компании, при этом и сроки, и экономика реконструируемого объекта могут быть оптимальны.

Качество ЖК не сильно пострадало, но если бы я знал, что проект изменится, то не купил бы квартиру. Что делать?

В такой ситуации поможет разобраться Федеральная антимонопольная служба (ФАС).

Сообщите о недобросовестной конкуренции и донесите до контролирующих органов, что строительная компания, на ваш взгляд, сознательно распространила заведомо недостоверную информацию о строящемся ЖК, создав у покупателей впечатление, что квартира на самом деле более привлекательна для покупки по сравнению с предложениями других компаний. Жалобу можно подать на официальном сайте антимонопольного ведомства, отправить по почте или принести в ФАС лично.

К обращению нужно приложить все доказательства (копии проектной декларации до и после внесения изменений, копии ДДУ), свидетельствующие о недобросовестности застройщика. По закону, ФАС обязана рассмотреть жалобу в течение 30-60 дней.

Доплата

Это может быть как требование для достройки квартир, так и требование заплатить для передачи готовых объектов. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай.

Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд.

Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Такое зачастую происходит при формировании ЖСК для достройки дома.

Права дольщика

Если дольщик столкнулся с ситуацией смены застройщика – ключевое, что он может сделать – это проконтролировать ситуацию. Важно, чтобы переуступка права на его долевое имущество не была передана без его ведома.

Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются. Дольщик также имеет право получить такую информацию.

Документ, который официально создает застройщик, так и называется – обязательство перед инвесторами долевого строительства о передаче им жилых помещений. Если дольщик столкнулся с ситуацией, когда компании пытаются создать переуступку прав без согласия и концессии перед ними, согласно ст.

391 ГК РФ они имеют право немедленно потребовать признать переуступку между компанией ничтожной. К сожалению, это процесс также долгий и происходит через судебные разбирательства. Дольщик в ситуации смены девелопера может воспользоваться правом вернуть свои инвестиции в долевое строительство. Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

Это работает в ситуации, когда заключен договор долевого участия в соответствии с требованиями федерального закона № 214.

Инвестор имеет право и на попытку взыскать проценты за пользование его денежными средствами. В соответствии со ст.6 ФЗ-214 это называется неустойкой. Требовать стоит разницу между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью договора.

Рекомендуем прочесть:  Список домов подлежащих сносу

Судебная практика показывает, что всю стоимость получить не удастся, но меньшую сумму ссудить с застройщика возможно.

Иск подается как к старой компании — девелоперу, так и к новой.

Новое в журнале Правовед.ru

Гарантия 100% качества

  1. Мы поможем вам — или вернём деньги!
  2. Лучшие юристы со всей России
  3. Более 2 198 242 довольных клиента

В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос! Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно 🙂 Главный офис: Санкт-Петербург,ул.

Цветочная, д. 16, литера П, оф.

21, тел. 8 812 424-15-21, круглосуточно Филиал: Москва,ул. Иловайская, д. 10, строение 1, тел.

8 499 705-84-25, круглосуточно © 2011–2020 «Правовед.ru» Все права защищены. The website is owned by Pravoved.RU group of companies. The group includes Pravoved.Ru Lab Ltd.

which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave., house 42 building 1, floor 0 room 150 office 5) and LEGALAXY LIMITED which operates payment methods of the website (registration number No. HE 349968, Stasinou 8, Photos Photiades Business Ctr, Office 402, 1060, Nicosia, Cyprus) Все еще ищете ответ?

Спросить юриста проще! ПОЛУЧИТЬ ОТВЕТ 384 юриста готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Что представляет собой реестр

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования.

При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок.

Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ. Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату.

Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  1. договор займа, условием которого является передача жилья;
  2. купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  3. договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.
  4. предварительный договор ДДУ или купли-продажи;

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  1. имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  2. заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.
  3. вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления. Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

В каких случаях происходит смена застройщика?

В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера. Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время. Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.

Законодательно препятствий у застройщика передать право на строительство нет. Каких-либо перечней оснований и регуляций российское законодательство также не ввело. На практике же юристы отмечают несколько ситуаций, когда застройщик меняется: Добровольная передача обязательств В этой ситуации застройщик просто передает свои права и обязанности другому юридическому лицу.

Встречается достаточно редко.

Превышение сроков обязательств по договорам дду Смена застройщика в процессе строительства долевого участия происходит из-за проблем организации. Болезненный и затянутый по времени процесс для дольщиков.

Обычно происходит из-за юридических и финансовых трудностей Застройщик прекращает финансирование объекта, происходит банкротство застройщика Опасный вариант, нередко в таком случае появляются обманутые инвесторы. Смена застройщика по ДДУ происходит при помощи органов власти.

Другие вынужденные обстоятельства Организация теряет право на деятельность, происходит вмешательство правоохранительных органов В современных реализациях нас в основном интересует второй и третий пункт смены застройщика в процессе строительства.

Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

и гражданским кодексом. Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

По факту все выглядит иначе. Застройщик должен передать свои права и обязанности не кому угодно.

Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Кроме того, есть опасность, что новый застройщик будет требовать у дольщиков дополнительного финансирования. Согласно ФЗ-214, это сейчас едва ли ни единственный законный повод увеличить требования к цене договора.

Поэтому если вы как дольщик не готовы к лишним тратам, не подписывайте никаких дополнительных соглашений и будьте готовы отстаивать свои права в суде.

Итак, из наиболее актуальных причин смены застройщика можно выделить три:

  1. появление существенных недостатков в строительстве объекта и смена застройщика для недопущения их в последующем.
  2. нарушение сроков сдачи новостройки;
  3. банкротство;

Поменять квартиру в новостройке у того же застройщика

Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры. Проблема № 7. Двойная продажа жилья Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.

Причины возникновения проблемы: Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму. Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями.

Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями.

Эта причина является мошенничеством.

Проблема № 6. В такой ситуации нужно смотреть на каждый конкретный случай. Если вы не подписывали договор переуступки – можно идти в суд.

Если подписали – нужно изучать содержащиеся в нем пункты, так как если он основан на финансовом оздоровлении объекта, то включить туда требования доплаты – законно. Проблема в том, что юридически это уже новые объекты, с другой площадью, поэтому судебные разбирательства в таком случае проходят намного тяжелее.

Даже, если покупатель обратится в суд, то максимум на что он может рассчитывать – это устранение описываемых недостатков застройщиком, оплату неустойки и материального вреда или снижение первоначальной стоимости самой квартиры, однако поменять жильё на иное практически невозможно. 5.

  • Если соблюдены требования банка, относительно залога.
  • Если банк, в котором ипотека была оформлена не возражает против замены.
  • Если банк дал согласие, то необходимо написать заявление на обмен одного жилья на другое.Банк даст своё согласие только при наличии следующих условий:

— если плательщик в течении всего времени исправно осуществлял платежи и выплатил хотя бы половину ипотеки.

Доплаты сверх сумм, указанных в договоре Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором. Причины возникновения проблемы: В договоре не прописан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья.

Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра. Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.

Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности. Проблема № 5. 4. Если строительство завершено и полноправный владелец пользуется жильём и замечает, что качество квартиры непригодно для полноценного обитания в ней (холод, повышенная влажность, образование грибка или плесени на стенах и т.д. Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

Взаимозачет квартиры купленной по переуступке на другую квартиру застройщика Важно Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг.

Если такая ситуация возникла, дольщик может передать свои права на квартиру иному лицу. В этом случае осуществляется замена лиц в долевом соглашении, таким образом новый дольщик (которому были переданы права на квартиру) получает все права, прописанные в договоре, который был заключён между застройщиком и гражданином, передающим право собственности на жильё.

В большинстве долевых соглашений, подрядчик устанавливает запрет на уступку прав собственности.

Если в долевом соглашении такой запрет оговорен, то передать свои права будет невозможно. Ещё одним нюансом является срок передачи прав собственности.

— если плательщик в течении всего времени исправно осуществлял платежи и выплатил хотя бы половину ипотеки.

Как обменять квартиру

  1. Если покупателем приобрелась квартира по договору уступки, но он хочет её поменять на квартиру большего объёма и доплатить разницу. Возможна ли такая сделка?- Теоретически да. Законного обмена в данной ситуации быть не может, поэтому дольщику требуется заключить ещё одну уступку права по долевому соглашению.

Ещё одним нюансом является срок передачи прав собственности.

По закону рассматриваемая уступка является действительной до окончания строительных работ.

То есть, если оформлен акт сдачи квартиры застройщиком, то совершить уступку будет невозможно. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону.

Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

В своем заявлении новый девелопер просит возложить на него обязательства перед дольщиками и также дать возможность приобрести имущество будущего банкрота.К сожалению, в этой ситуации переход долга старого девелопера автоматически переходит на новое юрлицо, поэтому уведомление дольщиков не предусмотрено.

Более того – дольщик в этой ситуации ограничен в правах – несмотря на то, что он требовал от старого застройщика денежные средства, то теперь от нового застройщика он может получить только то долевое имущество, которое прописано в рамках договора долевого участия.

Поменять квартиру, не регистрируя права собственности: реально ли?

Важно Что, как это ни грустно признавать, довольно стандартная ситуация для России последнего десятилетия.

Важная составляющая передачи – это официальное заявление новой компании о том, что обязательства принимаются.

Процедура регулируется законом о защите прав потребителей, федеральным законодательством, в том числе ФЗ-214

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»

и гражданским кодексом.

Процесс на словах выглядит просто – одно юридическое лицо передает свои обязательства другому юридическому лицу – девелопер меняется, дольщики получают свое жилье (п.

3 ст. Так как у девелопера масса обязательств перед дольщиками, то новый застройщик должен попадать под определенные требования ФЗ-214. Кроме того, на практике смена застройщика происходит уже на стадии банкротства, и болезненный для дольщиков процесс проводит арбитражный управляющий.

Заключение

Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно. Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений. Главная цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.

Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события.

Разобраться в этих вопросах может только профессионал. Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы.

Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр.

Наши координаты можно найти в разделе .

Содержание Как выбрать юриста по ДДУ в Москве Образование Узкопрофильная специализация Судебная практика Общая Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства.

Усилия государства по защите Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем Граждане, вкладывая деньги в долевое строительство, заранее знают, что новоселья придется ждать не один Будьте в курсе новостей!Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту: Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Содержание Как выбрать юриста по ДДУ в Москве Образование Узкопрофильная специализация Судебная практика Общая Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если Добросовестно выполняя условия ДДУ, в части внесения платы по договору, дольщики надеются, что и Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои Взыскание неустойки с недобросовестной строительной компании, нарушившей свои обязательства, неотъемлемое право дольщика, гарантированное 214 В последнее время произошли существенные изменения в сфере долевого строительства. Усилия государства по защите

Замена застройщика как способ защиты дольщика

Продолжая разговор об обманутых дольщиках и о судьбе недостроенных многоквартирных домов, застройщик которых стал неплатежеспособным и приостановил свою деятельность, рассмотрим еще один способ завершения строительства.

Итак, замена застройщика.Что нам стоит дом достроитьМногие строительные компании объявлены банкротами, арбитражными судами введены соответствующие процедуры, проводятся расчеты с кредиторами.

На фоне многомиллионных требований кредиторов-предпринимателей (банков, подрядных и энергоснабжающих организаций) требования граждан-инвес­торов о передаче им в собственность отдельных квартир в строящемся доме, взыскании неустойки и убытков составляют ничтожную величину и не имеют реальной перспективы в рамках дела о банкротстве застройщика. Возможно, по этой причине арбитражные суды не торопятся включать в состав конкурсной массы застройщика недостроенные многоквартирные дома, а участники долевого строительства сохраняют шансы посредством привлечения дополнительных финансовых ресурсов завершить строительство проблемного дома. В свою очередь органы местного само­управления, к полномочиям которых относятся выдача разрешений на строительство и предоставление земельных участков под строительство (сдача в аренду, согласование субаренды или перенайма), стараются оказать участникам долевого строительства посильную помощь.Одним из способов завершения строительства «проблемного» дома является замена первоначального застройщика другим, обладающим более надежной репутацией в строительной сфере и достаточными финансовыми ресурсами1.

В отсутствие какой-либо специальной правовой регламентации отношений, связанных с заменой застройщика, для достижения желаемой цели используются не только гражданско-правовые средства, но и административный ресурс (например, переоформление разрешительной документации на строительство).Принял вахту – принимай и обязательстваЗамена застройщика далеко не всегда проходит безболезненно, то есть без ущерба для участников долевого строительства. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. Примером может служить следующее дело.Т-ва обратилась в суд с иском к ООО «Фирма «САВА-ЛТД», ООО «ТСЖ «Успех» о признании за ней права требования в отношении жилого помещения – однокомнатной квартиры площадью 34,8 кв.

м во 2-й блок-секции многоквартирного дома по ул.

Судостроительной, во 2-м микрорайоне жилого массива «Пашенный».

Исковые требования она мотивировала тем, что 16 ноября 2004 г. заключила с ООО «Фирма «САВА-ЛТД» договор участия в долевом строительстве указанной квартиры.

В настоящее время ООО «Фирма «САВА-ЛТД» объявлена банкротом, строительство многоквартирного дома завершает другой застройщик – ООО «ТСЖ «Успех», который отказывается признавать за истицей права в отношении спорной квартиры, требуя от нее уплаты дополнительных взносов.Ответчик исковые требования не признал и пояснил, что 9 февраля 2009 г.

между ООО «Фирма «САВА-ЛТД» и ООО «ТСЖ «Успех» заключено соглашение о замене стороны в договоре генерального подряда от 22.03.2007 № 2; в июле 2009 г. ООО «ТСЖ «Успех» выдано разрешение на строительство вышеуказанного дома.

Между ООО «Фирма «САВА-ЛТД» и ООО «ТСЖ «Успех» также заключено соглашение о разделе обязательств по обеспечению дополнительного финансирования жилого дома. К ООО «ТСЖ «Успех» перешли права и обязанности по договорам с теми инвесторами, которые будут осуществлять дополнительное целевое финансирование достройки дома и оформили договорные отношения с новым застройщиком. У лиц, не желающих заключать трехстороннее соглашение, сохраняются отношения с прежним застройщиком, то есть с ООО «Фирма «САВА-ЛТД».

Истица такого соглашения не заключала, поэтому у ООО «ТСЖ «Успех» не возникли перед ней какие-либо обязательства.Заочным Решением Свердловского районного суда г. Красноярска от 20.10.2009 исковые требования удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда оставила решение без изменения, отметив следующее.Истица Т-ва взятые на себя обязательства по договору о долевом участии в строительства от 16.11.2004 исполнила в полном объеме.

Денежные средства, уплаченные истицей по договору с ООО «Фирма «САВА-ЛТД», пошли на строительство спорного объекта недвижимости, что ответчиком – ООО «ТСЖ «Успех» не оспаривалось. Доводы кассационной жалобы ООО «ТСЖ «Успех» об отсутствии правоотношений между новым застройщиком – ООО «ТСЖ «Успех» и инвестором по первоначально заключенному с ООО «Фирма «САВА-ЛТД» договору – Т-ой ввиду незаключения истицей трехстороннего соглашения несостоятельны.

Согласно п. 3 Соглашения от 09.02.2009

«О замене стороны в договоре генерального подряда № 2»

к новому заказчику – ООО «ТСЖ «Успех» перешли все права и обязанности по исполнению договоров и соглашений, заключенных первоначальным заказчиком – ООО «Фирма «САВА-ЛТД», с инвесторами и (или) участниками долевого строительства. Заступив на место первоначального застройщика (ООО «Фирма «САВА-ЛТД»), ООО «ТСЖ «Успех» несет ответственность по его обязательствам перед всеми участниками долевого строительства, в том числе перед истицей 2″.Суды признают правопреемствоРаспространенной сегодня является и ситуация, когда строительство многоквартирного дома осуществляет попеременно несколько компаний.

И заключенный с одной из них договор аренды земельного участка (равно как и выданное разрешение на строительство) не является определяющим признаком «застройщика». В этом случае судебную защиту получают требования любых участников долевого строительства, чьи денежные средства были использованы при строительстве многоквартирного дома.

Показателен следующий пример, в котором первоначальный застройщик передал свои права и обязанности другой компании, однако и она не оправдала надежды. После чего многоквартирный дом был передан для завершения строительства товариществу собственников жилья (созданному из участников долевого строительства).Х-в В. и Х-ва Т. обратились с иском к ООО «СКФ «Толстиков и Ко», ООО «Строй-Инвест» и ТСЖ «Зодчий» о признании за ними права требования в отношении двух жилых помещений в строящемся многоквартирном доме по ул.

Крайняя, 12, а также возложении на ответчиков обязанности включить истцов в реестр инвесторов по строительству указанного дома.

Свои требования истцы мотивировали тем, что 21 сентября 2004 г. заключили с ООО «Строй­тэкс-Инвест» (правопреемником которого является ООО «Строй-Инвест») договоры о долевом участии в строительстве вышеуказанного жилого дома. Общество выполнило часть строительных работ, но в настоящее время строительство дома завершает ТСЖ «Зодчий», которое отказывается признавать их инвесторами спорных квартир.Решением Ленинского районного суда г.

Красноярска от 29.10.2010, оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, исковые требования удовлетворены.Судами установлено, что ООО «СКФ «Толстиков и Ко» являлось застройщиком вышеуказанного жилого дома по ул.

Крайней на основании Разрешения на строительство от 12.09.96 и договора аренды земельного участка от 31.03.97. В июне 2003 г. между ООО «СКФ «Толстиков и Ко» (первоначальный инвестор) и ООО «Стройтекс-Инвест» (новый инвестор) был заключен договор о передаче прав и обязанностей генерального инвестора и заказчика-застройщика вышеуказанного жилого дома.

Во исполнение данного договора стороны подписали акт приема-передачи проектно-сметной документации и объекта незавершенного строительства. В августе 2004 г. ООО «СКФ «Толстиков и Ко» предоставило ООО «Стройтекс-Инвест» участок земли под строящимся домом в субаренду. На основании договора субаренды земельного участка, который был зарегистрирован в УФРС по Красноярскому краю, ООО «Стройтэкс-Инвест» получено разрешение на строительство.

В последующем договор субаренды был расторгнут, а разрешение на строительство – отозвано. По договору уступки права требования от 31.01.2006 ООО СКФ «Толстиков и Ко» уступило свои права арендатора земельного участка ТСЖ «Зодчий». По заключению проведенной в ходе расследования уголовного дела в отношении руководителей ООО «Стройтекс-Инвест» судебно-строи­тельной экспертизы ООО «Стройтэкс-Инвест» в период с 2003 по 2005 г.

на основании договора с ООО «СКФ «Толстиков и Ко» осуществляло застройку жилого дома по ул.

Крайняя, 12 за счет привлеченных средств инвесторов, фактически выполнив строи­тельно-монтажные работы на сумму 23 930 112 рублей. С учетом указанных обстоятельств суды пришли к выводу, что в период с 2003 по 2005 г. фактическим застройщиком дома по ул.

Крайней, 12 было ООО «Стройтэкс-Инвест» (ООО «Строй-Инвест»).

В свою очередь ТСЖ «Зодчий» получило земельный участок и многоквартирный дом (для завершения строительства), которые уже были обременены правами участников долевого строительства, заключившими договоры с ООО «Стройтэкс-Инвест» «3».Как видно из изложенных примеров, суды признают наличие правопреемства между первоначальным и новым застройщиком по обязательствам перед участниками долевого строительства, связывая это с тем, что часть строительных (монтажных) работ выполнена за счет денежных средств участников до момента передачи земельного участка и строящегося дома новому застройщику.Любой предлог, чтобы забыть об инвесторахВпрочем, встречаются и противоположные примеры, когда новому застройщику удается «забыть» о своих обязательствах перед инвесторами старого застройщика под предлогом отсутствия с ними прямых договорных отношений либо несоответствия истребуемого участником объекта долевого строительства проектной документации.В-ов обратился с иском к ООО «Енисейстройзаказчик», ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд» о признании его инвестором строящегося многоквартирного дома № 10 по ул. Северной в г. Красноярске, а также о признании за ним права на получение в собственность по окончании строительства нежилого помещения площадью 253 кв.

м на 1-м этаже указанного дома. Исковые требования мотивировал следующим.

Распоряжением администрации г.

Красноярска от 26.07.99 № 879-арх ООО «Енисейстройзаказчик» предоставлен земельный участок для строительства указанного дома. ООО «Енисейстройзаказчик» 29 февраля 2000 г.

заключило договор подряда с ООО «Градстрой» (подрядчик), согласно которому подрядчик обязуется выполнить собственными и привлеченными силами работы по возведению многоквартирного дома.

Между ООО «Градстрой» и истцом 28 марта 2002 г. заключен договор о совместной деятельности в строительстве многоквартирного дома, по которому истцу по окончании строительства передается в собственность нежилое помещение на 1-м этаже здания площадью 253 кв. м. Выполнив около 40% строительных работ, ООО «Градстрой» при­остановило строительство, передав свои обязательства перед инвесторами ТСЖ «Пять звезд».

Включить истца в реестр инвесторов ТСЖ «Пять звезд» отказалось, ссылаясь на изменение проектной документации и невозможность идентифицировать принадлежащий истцу объект (нежилое помещение).Судами установлено, что 21 ноября 2005 г. администрацией г. Красноярска внесены изменения в Распоряжение от 26.07.99 № 879-арх о предоставлении земельного участка для строительства, слова «Енисейстройзаказчик» заменены словами «ТСЖ «Пять звезд».

В феврале 2006 г. с товариществом заключен договор аренды земельного участка, а в сентябре 2009 г. после согласования проектной документации товариществу «продлено» разрешение на строительство многоквартирного дома по ул.

Северной, 10 (первоначально выданное ООО «Енисейстройзаказчик»).

Несмотря на указанные обстоятельства, убедительно свидетельствующие о передаче спорного многоквартирного дома от ООО «Енисейстройзаказчик» к ТСЖ «Пять звезд» (для завершения строительства), а также тот факт, что В-ов полностью исполнил свои обязательства по оплате, в удовлетворении иска было отказано.

Причиной отказа стало отсутствие доказательств, подтверждающих договорные отношения между ООО «Градстрой» и ТСЖ «Пять звезд», и отсутствие в проектной документации (подготовленной по заказу ТСЖ «Пять звезд» в 2006 г.) сведений о нежилом помещении площадью 253 кв.

м на 1-м этаже «4».Инвестиционные условиядоговора о перенаймеВо избежание подобных споров между участниками долевого строительства и новым застройщиком органам местного самоуправления не следует ограничиваться переоформлением разрешительной документации на другую организацию. Как правило, новому застройщику передаются права на соответствующий земельный участок посредством соглашения о перенайме или договора суб­аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).Для защиты имущественных интересов как нового застройщика, так и участников долевого строительства, а также повышения эффективности подобных проектов по достройке проблемных домов целесообразно включать в указанные договоры следующие инвестиционные условия:

  1. последствиях невнесения участниками соответствующих взносов, в частности о возможности расторжения договора с указанными участниками и выплаты им денежной компенсации с учетом стоимости не завершенного строительством дома на момент передачи новому застройщику (с приложением экономического обоснования размера указанной компенсации в расчете на 1 кв. м).
  2. о наличии у нового застройщика по окончании строительства обязательств по передаче квартир участникам долевого строительства (с приложением реестра участников и указанием соответствующих квартир);
  3. наличии у участников долевого строительства обязательства по внесению дополнительных денежных взносов, необходимых для завершения строительства (с приложением экономического обоснования размера данных взносов в расчете на 1 кв. м), о сроках и порядке их внесения (например, по мере выполнения отдельных этапов работ);

Представляется, что договоры с такими условиями могут стать надежной правовой основой для возложения на нового застройщика обязательств по передаче квартир (после окончания строительства дома) участникам долевого строительства, заключившим договор с первоначальным застройщиком «5».Максим Кратенко,к.

ю. н.,доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета (г. Красноярск)1. Нельзя не отметить появление во многих субъектах РФ специальных законов о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, предусматривающих кредитование дольщиков на льготных условиях, выплату дольщикам денежных компенсаций, выкуп у дольщиков прав требования к застройщику и пр.

Подробнее см.: Кратенко М.В. Завершение строительства «проблемных» домов // эж-ЮРИСТ. 2010. № 17.2. Кассационное определение Красноярского краевого суда от 25.01.2010 по делу № 33-538/2010.

Информация получена с сайта www.kraevoy.krk.sudrf.ru.3. Кассационное определение от 17.05.2010 по делу № 33-4156/2010.4.

Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 13.04.2010, Кассационное определение Красноярского краевого суда от 12.07.2010 по делу № 33-5963/2010.5.


proffbuhuslugi.ru © 2020
Наверх