Главная - Заключение и расторжение брака - Какие сделки с недвижимостью подлежат анулированию при банкротстве застройщика

Какие сделки с недвижимостью подлежат анулированию при банкротстве застройщика


Какие сделки с недвижимостью подлежат анулированию при банкротстве застройщика

Защита прав покупателей коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика


Следовательно, защита прав дольщиков нежилой недвижимости происходит только на общих основаниях, предусмотренных нормами о банкротстве. И при этом порядок защиты интересов таких граждан зависит как от стадии процесса банкротства, так и от реального положения дел на стройплощадке.

К примеру, застройщик все-таки завершил строительство объекта.

В таком случае дольщик может обратиться в арбитраж с требованием передать ему недвижимость в собственность на основании п.п.5.п1. Ст.201.8 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.2002 года. Суд достаточно часто удовлетворяет такие требования.

Если так происходит, то решение передают в Росреестр, который должен внести соответствующую запись в ЕГРН.Также возможна другая ситуация. В отношении застройщика ввели наблюдение, но объект не завершен.

Кроме того, не получено разрешение на его сдачу в эксплуатацию. В таком варианте для участия в собрании кредиторов участник долевого строительства может предъявить свои требования в арбитраж в течение одного месяца со дня публикации о ведении наблюдения. Но не стоит забывать, что в сложившейся ситуации он не может потребовать передачи помещения, а вправе предъявить только денежные претензии на основании ст.

16 ФЗ № 127-ФЗ и Определение Верховного Суда РФ № 302-ЭС15-6122 от 09.02.2016 года. Как говорилось выше, все нежилые объекты попадают в общую конкурсную массу, и дольщик не может требовать погасить задолженность в натуре. Также нужно помнить, что заявление денежных требований на этом этапе означает, что дольщик отказывается от ДДУ.

То есть, если в дальнейшем дом все-таки достроят, гражданин утратит свои права на помещение.С другой стороны, дольщик при расторжении ДДУ по причине допущенных застройщиком нарушений условий договора кроме возврата уплаченных денег может требовать еще и проценты на основании ст.9 Федерального закона

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

При этом сумма может быть немаленькой.И наконец, рассмотрим ситуацию, когда в отношении девелопера введено конкурсное производство, а объект так и не был завершен. В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ.

В этом случае участник долевого строительства в течение двух месяцев может включить свои требования в реестр денежных требований без расторжения ДДУ. Он получает право участвовать в собрании кредиторов. Рассмотрение претензий гражданина о передаче ему нежилой недвижимости происходит по установленным правилам в соответствии с п.

34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35. То есть во время конкурсного производства дольщик может предъявить свои требования в денежном эквиваленте, не расторгая ДДУ, а после завершения строительства объекта претендовать на получение помещения в нём.И напоследок отметим, что в соответствии с законом все ДДУ обеспечиваются залогом на основании ст. 13 Федерального закона

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).

А если так, то при составлении заявления о включении в реестр кредиторов участник долевого строительства коммерческой недвижимости может указать, что его требование обеспечено залогом. Благодаря этому он увеличит свои шансы на возврат денег и получит привилегию перед другими кредиторами.

Отмена сделок при банкротстве физических лиц

В процедуре банкротства физического лица финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить сделки должника, совершенные за три года до принятия судом заявления о признании банкротом.

Поэтому, зная о наличии каких-либо сделок с недвижимостью, автотранспортом, банк может инициировать Ваше банкротство самостоятельно, чтобы получить возможность их оспорить. Оспаривание сделок входит в непосредственные обязанности финансового управляющего в деле о банкротстве, поэтому если он работает за счет кредитора, то наверняка будет более настойчив, чем если бы его услуги оплачивали Вы. Как говорится, «кто платит, тот и заказывает музыку».

Кроме того, у финансового управляющего или у кредиторов есть возможность признать недействительными сделки, совершенные после 1 сентября 2010 года (за период более 3-х лет) на основании общих норм Гражданского кодекса РФ (ст. 10 и ст. 168 ГК РФ). Сделки за 3-х летним периодом по общим нормам ГК РФ в процедурах банкротства физического лица оспариваются не часто и при условии, что:

  1. На момент совершения сделки должник знал о наличии долга и невозможности его оплатить;
  2. Налицо злоупотребление правами со стороны должника (в короткий промежуток времени отчуждается всё ликвидное имущество, за счет которого долги перед кредиторами могли бы быть погашены).

Кредитор, или финансовый управляющий должен доказать, что сделка совершена с единственной целью — причинить вред кредиторам.

Что, как Вы понимаете, довольно-таки сложно.

Примером таких сделок являются:

  1. дарение, продажа имущества после вынесения решения суда о взыскании с Вас задолженности с целью избежать обращения взыскания на данное имущество.
  2. дарение, продажа по заниженной стоимости объекта собственности заинтересованному лицу (близкому родственнику) при наличии признаков неплатежеспособности (например, наличие просрочек по кредитам);

На практике, указанные общие нормы Гражданского кодекса применяются при банкротстве физических лиц, задолжавших десятки, сотни миллионов рублей.

Почему возникает необходимость оспаривания контрактов?

Оспаривание сделок при банкротстве физического лица производится на основании ФЗ No 127 и дополнительными постановлениями, в которых даются разъяснения по сути положений закона.

Планируя вступить в процедуру банкротства, гражданин, прежде всего, должен реально оценить собственное финансовое положение.

Придя к выводу о том, что его доходов недостаточно для погашения долговых обязательств, он начинает поиск вариантов, каким образом выйти из тупиковой ситуации. Закон предоставляет ему такую возможность. Другой тип претендентов на статус банкрота: физическое лицо, набрав финансовые займы, понимает, что, признав себя несостоятельным, он рискует недвижимостью и активами, которые пойдут на погашение долгов, что нежелательно для него.

Тогда он начинает выводить активы, проявляя чудеса изобретательности: переписывает имущество на родственников, перемещает недвижимость и деньги в оффшорные зоны. Это делается в надежде на то, что при обретении статуса банкрота суд спишет все долги.

После этого можно будет вернуть все имущество назад. Данные действия и ведут к оспариванию сделок в процедуре банкротства физического лица. В связи с этим закон предусматривает возможность опровержения достоверности хитрых финансовых операций должника. По судебному постановлению они аннулируются, отчужденное имущество реализуется с торгов с целью погашения долгов на вырученные средства.

По судебному постановлению они аннулируются, отчужденное имущество реализуется с торгов с целью погашения долгов на вырученные средства.

Банкротство застройщика: что делать дольщику?

11 июня 2019, 09:00Бывает так, что строительство жилого дома останавливается, рабочие на объекте больше не показываются, а в офисе застройщика перестают отвечать на телефонные звонки.

Всё это, возможно, свидетельствует о банкротстве компании.Что такое банкротство Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. С застройщиком это происходит по разным причинам:

  1. выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют;
  2. был плохо составлен бизнес-план проекта;
  3. застройщик столкнулся с мошенничеством;
  4. форс-мажорные обстоятельства.
  5. компания потратила много денег на выплаты по судебным решениям, в частности при задержке строительства;

Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства.

Если найти деньги не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом.

Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов (хотя и не всегда). Бизнес придётся начинать практически с нуля, а репутация на рынке и вовсе уйдёт в «минус».Понятно, что дольщика всё это не очень волнует — ему важно либо вернуть вложенные деньги, либо дождаться, когда его квартиру всё-таки достроят.Частично решить проблемы должны эскроу-счета. Через них покупатели будут рассчитываться с застройщиком начиная с 1 июля 2019 года.

Деньги дольщиков «заморозятся» на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика до этого момента не будет.

Средства на возведение ЖК придётся брать в кредит у банков, поэтому у вызывающих сомнения застройщиков шансы их получить невысоки.

Это должно гарантировать возврат средств дольщикам в случае, если стройка будет остановлена.

Как всё будет работать на практике, пока не до конца понятно.

Например, если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счёт, то неясно, каким образом будут возвращаться средства. На сумму до 10 млн рублей распространяется действие системы страхования вклада, а вот больше неё — нет.Кто может обанкротить застройщика Признать компанию финансово несостоятельной вправе только суд.Если у застройщика накопились долги перед кредиторами на сумму, превышающую 300 000 рублей, и он просрочил выплаты на 3 месяца, в его отношении можно начать процедуру банкротства. Это способен сделать и сам дольщик.

Но на практике это дорого и довольно сложно. Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства или в местные органы Федеральной налоговой службы.

Они тоже имеют право банкротить должников.Бывает и так, что госорганы просят суд признать банкротство застройщика по собственной инициативе.

Обычно это происходит, если в результате очередной плановой или внеплановой проверки обнаруживаются те самые долговые обязательства на сумму от 300 000 рублей, не погашенные в течение 3 месяцев.Ещё один вариант: застройщик сам обращается в суд, чтобы его признали банкротом.Суд анализирует текущее состояние дел компании.

Если по итогам проверки становится понятно, что застройщик в состоянии рассчитаться с кредиторами и вести строительство дальше, суд может разрешить ему продолжить работу с определёнными ограничениями.Если состояние дел неудовлетворительное, то имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать.При этом дом можно будет достроить по одному из следующих сценариев:

  1. дольщики организуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который достроит дом собственными силами и за свой счёт.
  2. незавершённый ЖК передадут новому застройщику, который примет на себя все обязательства перед дольщиками;

Как узнать о банкротстве После того, как суд признает застройщика банкротом, он назначает управляющего — специалиста, который оценивает текущее состояние компании, организует взаимодействие с кредиторами и занимается продажей имущества фирмы с торгов. Управляющий по почте уведомит кредиторов, в том числе и дольщиков, о том, что организация признана финансово несостоятельной.Также объявление об этом появится в газете «Коммерсантъ» и на её сайте.

Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах. можно выяснить, не публиковалось ли объявление о банкротстве той или иной фирмы. Для этого необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании.

Также информация вносится в . На сайте нужно указать в специальной строке ИНН или ОГРН застройщика.Как только компанию объявили банкротом, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд.

В другие суды идти уже нельзя.Квартира или деньги? Что будет дальше?Банкротство застройщика при долевом строительстве предполагает два сценария для дольщика, он может:

  1. претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место).
  2. отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги;

Все требования учитываются в специальном «Реестре требований кредиторов», состоящем из двух частей — «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений».Чтобы требования дольщика были зафиксированы в одном из реестров, нужно подать заявление управляющему, которого назначил суд, и указать выбранный вариант.Если дольщик решает получить деньги, необходимо прописать отказ от договора долевого участия.

То есть претендовать на недвижимость он уже не может. В этом случае его внесут в «Реестр требований участников строительства». Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к денежным требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер.

В интернете есть калькуляторы, рассчитывающие её размер. Их можно найти по запросу «Расчет неустойки по ДДУ».Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, его вносят в «Реестр требований о передаче помещений».

Далее возможны два варианта:

  1. если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком;
  2. если ЖК не достроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. Либо к достройке дома привлекут нового застройщика. Нужно помнить, что достройка может растянуться на несколько лет.

Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. И оценить свои шансы получить либо то, либо другое бывает проблематично.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», застройщик обязан предоставлять дольщику отчеты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года.

Но:

  1. во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
  2. во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такую документацию.

У дольщика есть время, чтобы определиться. После того как в газете «Коммерсантъ» появилось объявление о банкротстве застройщика, а на почту пришло уведомление от назначенного управляющего, есть три месяца, чтобы решить, что он хочет — вернуть деньги или потребовать квартиру — и заявить свои требования.

По закону для дольщиков три месяца начинают отсчитываться именно с даты получения уведомления (это может быть важно, если между публикацией данных в газете и получением уведомления прошло несколько недель).Если кредитор пропустил срок, в течение которого должен был заявить о своих требованиях, необходимо обратиться в суд с документами, подтверждающими уважительные причины, из-за которых это произошло.

Уважительными причинами могут быть, например, тяжёлая болезнь, служба в армии, длительная командировка и т.

д.Дольщики, не успевшие включить свои требования в Реестр требований, претендуют на имущество должника только по остаточному принципу. Во всех регионах есть реестры обманутых дольщиков (не требований!).

В них данные внести можно в любой момент, но это уже ничего не гарантирует.Особенности процедуры банкротства Всего существует пять процедур банкротства, каждая из которых имеет своё назначение и правила. Но при банкротстве застройщика применяются три: конкурсное производство (основная), внешнее управление и мировое соглашение (дополнительные).

Это сделано для сокращения сроков банкротства, которое и так длится долго, редко менее 1,5 лет.На этапе внешнего управления суд назначает управляющего, которому передаётся руководство строительной организацией. Он должен постараться восстановить платёжеспособность компании и достроить дом.

Мировое соглашение предполагает, что застройщик удовлетворяет требования дольщиков в судебном порядке, но, как правило, в договоре указываются какие-либо взаимные уступки. И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.Наиболее распространённый вариант — конкурсное производство, которое начинается сразу же после объявления о банкротстве. Главное для дольщика на этом этапе — продажа имущества застройщика-банкрота с торгов и взыскание долгов с тех, кто должен самому застройщику.

Полученные деньги будут использованы для расчётов с кредиторами, в том числе дольщиками.

Продолжительность этой процедуры тоже определяется судом и может достигать одного года. Суд имеет право продлить этот этап ещё на шесть месяцев.Как оформить свои требования Требования дольщика о включении в «Реестр требований кредиторов» оформляются письменным заявлением на адрес конкурсного управляющего, который указывается в публикации о банкротстве.
Суд имеет право продлить этот этап ещё на шесть месяцев.Как оформить свои требования Требования дольщика о включении в «Реестр требований кредиторов» оформляются письменным заявлением на адрес конкурсного управляющего, который указывается в публикации о банкротстве. Необходимо указать свои ФИО, адрес, телефон, номер и дату ДДУ, а также сообщить, полностью ли оплачена квартира.

Прикладываются копии:

  1. ДДУ, если квартира покупалась по нему. Если продажа квартиры оформлялась другим документом, например «Предварительным договором купли-продажи», необходимо обратиться в суд для изменения его статуса на ДДУ. Как правило, суды идут навстречу и одобряют изменение статуса;
  2. платёжных документов — это могут быть приходно-кассовые ордера, платёжные поручения и иные документы, доказывающие выполнение финансовых обязательств по договору;
  3. основных страниц паспорта — второй и третьей, на которых указаны ФИО дольщика, дата и место его рождения, наименование организации, выдавшей документ, и страницы с указанием места регистрации, а в случае его изменения с момента заключения договора — страниц с соответствующими отметками.

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения.

Отследить получение письма конкурсным управляющим можно по цифровому почтовому идентификатору (он указывается на почтовой квитанции) с помощью .Письма, принятые на почте в последний день срока, считаются поданными вовремя.

В течение 30 рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает (или не включает) их в «Реестр требований кредиторов».

Отказ во включении в «Реестр» может быть обжалован в суде.Информация о решении конкурсного управляющего публикуется на страничке банкротства застройщика в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».По всем спорным вопросам необходимо обращаться в арбитражный суд. Дольщики имеют право оспорить любое решение управляющего — например, если он по какой-либо причине не включил их в «Реестр требований кредиторов» — в течение 15 рабочих дней.Собрание кредиторов: стоит ли участвоватьНе позднее четырёх месяцев с даты публикации о банкротстве проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика.

Информация о датах собрания кредиторов, их повестке и результатах доступна в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве».Участники долевого строительства имеют право участвовать в таких собраниях.

И им стоит воспользоваться. Во-первых, у вас будет возможность получить актуальную информацию о том, как обстоят дела.

Во-вторых, дольщики могут предъявлять возражения по поводу требований других кредиторов — это может оказаться важным при решении вопросов о продаже имущества застройщика с торгов и распределении денег, которые при этом получены.Если у вас нет возможности присутствовать на собраниях, важную информацию вы найдёте в «Реестре сведений о банкротстве». Доступны в частности:

  1. основные судебные акты.
  2. регулярные отчёты конкурсного управляющего;
  3. сведения о выявленном имуществе застройщика;

Если дольщик хочет вернуть деньги Если застройщик обанкротился, торги с распродажей его имущества могут продолжаться до 12 месяцев, а суд имеет право продлить этот срок ещё на 6 месяцев. Все вырученные деньги распределяются между теми, кто включен в «Реестр требований кредиторов».Законом предусмотрены четыре очереди удовлетворения требований кредиторов.

Требования каждой следующей очереди удовлетворяются после полного расчёта с предыдущей. Требования участников долевого строительства относятся к третьей очереди.

Перед ними — выплаты за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплаты бывшим сотрудникам застройщика по трудовым договорам (вторая очередь).Бывает, что денег на возмещение убытков на всех не хватает.

Тогда средства просто делятся между дольщиками пропорционально тому, сколько они заплатили за квартиры. В этом случае дольщику вернётся лишь какая-то часть от оплаченной по ДДУ суммы. Но если договор с застройщиком был заключен после 2017 года, то можно рассчитывать на помощь «Компенсационного фонда долевого строительства» — при условии, что застройщик соблюдал закон и делал необходимые отчисления.

Проверить наличие таких отчислений можно Если договор был заключен раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему.Самый плохой сценарий для дольщика: если выясняется, что застройщику вообще ничего не принадлежит, а всё имущество зарегистрировано на подставные компании. Конкурсное производство заканчивается и официально заявляется, что денег нет, платить участникам долевого строительства нечем. Это одна из причин появления большого количества обманутых дольщиков, потерявших всё, что они вложили в строительство, ведь «переориентироваться» на ожидание квартиры уже нельзя: выбирая деньги, вы по закону автоматически отказываетесь от жилого помещения.Эскроу-счета появились именно для того, чтобы участникам долевого строительства проще было вернуть свои средства.

В идеале это будет работать так: в случае банкротства застройщика покупатели квартир заявляют о том, что их нужно внести в «Реестр требований кредиторов». После того как он будет сформирован, им вернут их деньги, «замороженные» на эскроу-счетах.

Но пока это в теории.Если дольщик решил ждать квартиру.

Отношения с новым застройщиком Закон разрешает дольщикам создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой жилого дома самостоятельно.

Но создание ЖСК — процедура сложная. Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива.

Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчётность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами. Поэтому гораздо чаще встречается ситуация, когда суд передает незавершённый объект новому застройщику.Поиск нового застройщика осуществляет территориальный орган власти, контролирующий долевое строительство (в Москве — «Москомстройинвест», в Московской области — «Управление государственного строительного надзора», в Санкт-Петербурге — «Управление долевого строительства»).

Завершение строительства происходит за счёт государственных средств Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Он был создан специально для таких случаев. Его пополняют застройщики, отдавая 1,2% от стоимости каждой квартиры, которую купили по ДДУ.От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию.
Его пополняют застройщики, отдавая 1,2% от стоимости каждой квартиры, которую купили по ДДУ.От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию. Дольщик может рассчитывать только на квартиру, которая была предметом договора с предыдущим застройщиком.

После выбора нового застройщика участнику долевого строительства следует оформить отношения с ним.

Возможны два варианта:

  1. старый ДДУ расторгается, после чего заключается новый, в котором указываются новые сроки передачи квартиры;
  2. старый ДДУ признаётся действующим, но к нему добавляется дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки получения жилья.

Заключение Таким образом, если застройщик признан банкротом, отчаиваться не стоит. В настоящее время российским законодательством предусмотрены разнообразные механизмы, позволяющие как достраивать проблемные объекты, так и компенсировать дольщикам их расходы.

Однако очень важно выполнять все предусмотренные законом действия, участвовать в собраниях кредиторов и регулярно отслеживать ход банкротства.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Консультант: Денис Артемов, юридическая фирма Via Lege. Иллюстратор: Катя СимачёваПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Очерёдность оспаривания сделок

В зависимости от основания для обжалования договорных соглашений и особенностей самой сделки зависит очерёдность процесса. Сначала конкурсный управляющий проводит анализ работы компании-должника за период до признания банкротства.

Иногда к этому исследованию подключаются заимодатели.В процессе анализа изучается следующая информация:

  1. договора, заключённые в последние 3 года;
  2. операции, связанные с выведением активов (продажа, уступка и прочее);
  3. финансовая документация и отчёты;
  4. признаки несостоятельности и причины их возникновения;
  5. заявление о банкротстве юрлица вместе с приложениями;
  6. операции с акциями;
  7. отдельные подозрительные действия и управленческие решения подозрительного характера, выбранные за конкретный промежуток времени.
  8. сведения из регистрационного и статистического учёта;
  9. состояние платёжеспособности компании, её активы, результаты финансовой, инвестиционной и хозяйственной деятельности;

После проведения первичного анализа, проверяющие делают выборку операций, которые необходимо лучше изучить.

Все сделки изучаются на целесообразность оспаривания в суде.

Долгожданная судебная практика касательно статуса требований участника долевого строительства нежилых помещений к застройщику-банкроту

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 14.02.2019 г.

№ 308-ЭС18-15980 разъяснил следующие основные моменты:1. ВС РФ напомнил, что согласно позиции, сформулированной в Определении ВС РФ от 02.07.2018 г. № 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.2.

ВС РФ также сформулировал вывод, который должен упорядочить практику судов общей юрисдикции о признании права собственности на нежилые помещения при банкротстве застройщика: покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения).3. Учитывая указанные доводы, ВС РФ сделал вывод, что фактически статус участника долевого строительства нежилых помещений совпадает со статусом лиц, отказавшихся от договора (наличие права заявить только денежное требование); а потому, следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.4. Далее, ВС РФ развивает мысль о предмете залога:Если дом введен в эксплуатацию, поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

В таком случае, право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).5.

В финале ВС РФ добавляет указанным выводам фактически автоматический порядок применения:В деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Таким образом, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 г. № 308-ЭС18-15980 разрешен давний вопрос о статусе требований участника долевого строительства нежилых помещений к застройщику-банкроту, а именно: денежные требования участника долевого строительства нежилых помещений имеют автоматический (без заявления и установления Судом) залоговой статус (предмет залога зависит от стадии строительства с учетом, в том числе, положений статьи 13 Закона № 214-ФЗ).

Защита интересов дольщика при банкротстве застройщика

«Мало быть правым, надо быть правым вовремя»Эмиль КроткийНе теряет с годами своей актуальности наболевший вопрос о том, как вести себя участнику долевого строительства в ситуации, когда застройщик «уходит» в банкротство. Вносятся изменения в законы, формируется судебная практика, создаются административные механизмы, призванные защитить интересы дольщиков, но «воз и ныне там», едва ли сегодня дольщик может сказать, что чувствует себя в безопасности в рамках отношений долевого участия в строительстве.

В настоящей статье мы выделим несколько вариантов (моделей) поведения дольщика в ситуации,когда застройщик проявляет признаки грядущего банкротства или процедура банкротства уже начата.Для начала необходимо определиться с понятийным аппаратом, с этой целью приведем формулировки, используемые законодателем. Федеральный закон

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

от 30.12.2004 № 214-ФЗ определяет:застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; объект долевого строительства — жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ так же дает следующие определения: участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее — договор, предусматривающий передачу жилого помещения); денежное требование — требование участника строительства о: возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; объект строительства — многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее — объект незавершенного строительства);земельный участок — земельный участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства; реестр требований о передаче жилых помещений — реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.

Важно: Банкротство — это признанная судом невозможность застройщика удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и обязательным платежам.

Необходимо помнить, что банкротом застройщик становится лишь с момента введения конкурсного производства, до введения конкурсного производства (при применении иных процедур) застройщик банкротом не является. В рамках банкротства застройщика применяются следующие процедуры: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство и мировое соглашение.

На практике чаще всего применяются лишь две процедуры из вышеперечисленных: наблюдение и конкурсное производство. В соответствии со ст. 62 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ наблюдение вводится по результатам рассмотрения арбитражным судом обоснованности заявления о признании должника банкротом.

Статьей 124 вышеупомянутого Федерального закона установлено, что принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства.

Рассмотрим ситуацию, когда банкротство застройщика еще не стало свершившимся фактом, но по всем признакам «дни его сочтены».

Многие юристы сходятся во мнении о том, что интересам дольщика на данном этапе наибольшим образом отвечает обращение в суд общей юрисдикции с требованием об установлении права собственности на объект недвижимости или права на долю в объекте незавершенного строительства. При этом обращение в суд общей юрисдикции с подобными требованиями дольщику необходимо предпринять до момента введения о отношении застройщика процедуры наблюдения.

Принято выделять несколько правовых позиций (в зависимости от того на каком этапе строительства находится объект) на которых дольщик может обосновать свои требования: Первый из вариантов: объект на этапе строительства – дольщику необходимо добиваться в суде признания права собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде, например, квартиры.

Второй вариант: объект построен, но не сдан в эксплуатацию, либо находится в высокой степени готовности, которая позволяет выделить индивидуальные признаки квартиры подлежащей передаче – дольщик может требовать у суда уже признания права собственности на квартиру, основывая свою позицию на , ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 18 ЖКРФ. Вариант третий: объект построен, введен в эксплуатацию, но застройщик не передает квартиру дольщику — Дольщику следует, так же как и предыдущем варианте, обратиться в суд за признанием права собственности на основании , , , ГК РФ, ст. 6 Федерального закона

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Необходимо отметить, что помимо требований о признании права собственности, о которых говорилось выше, дольщик при условии нарушения застройщиком условий договора равно как и норм 214-ФЗ вправе обращаться в суд за защитой своих интересов как потребитель и взыскать с нерадивого застройщика неустойку, требовать возмещения морального вреда, и штрафа – это так же необходимо сделать до момента введения наблюдения в отношении застройщика (особенности рассмотрения подобной категории споров с застройщиком мы осветим в последующих публикациях). Чаще бывает когда о том, что дела застройщика плохи дольщик узнает уже после того как о его банкротстве начинают говорить в СМИ, т.е.

когда банкротные процедуры идут полным ходом, в таком случае единственным способом активной защиты своих интересов является включение требований о передаче квартиры в реестр требований кредиторов застройщика.

Статьей 201.6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ определено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 указанного Федерального закона. Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Определение о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.

Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба, определенного в соответствии с Федерального закона №127-ФЗ.

Участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов.

В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения: сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором. В связи с вышеуказанными формулировками Федерального закона интересно отметить следующее: часто на практике приходиться сталкиваться с весьма неоднозначными ситуациями, приведу распространенный пример: в деле о банкротстве одного из застройщиков нашего региона перед судом встал вопрос о том как применить механизм включения требований дольщиков в реестр требований о передаче жилых помещений к лицам, которые приобрели право требования по договору цессии. Цедент (первоначальный «дольщик») заключал договор долевого участия в строительстве целого ряда помещений с застройщиком по весьма низкой цене, а потом продавал (уступал) право требования на каждое из помещений по более высокой цене – отсюда возникает закономерный вопрос «какую сумму должно учитывать при определении числа голосов такого кредитора на собрании кредиторов?» Ту сумму, которая была уплачена застройщику по договору долевого участия (что более логично и прямо установлено буквой закона) или же сумму, которая уплачена кредитором по договору цессии (что более отвечает интересам кредитора и духу закона)?

Породит ли вывод суда о необходимости использования первого варианта право кредитора (цессионария) на предъявление требования к цеденту о возврате разницы между спорными суммами (ведь едва ли возможно списать неизбежные, при таком развитии событий, потери кредитора на некую алеаторность цессии)? Не приведет ли применение судом второго варианта к появлению на собрании кредиторов лиц с необоснованно «раздутым» числом голосов, не спровоцирует ли это заинтересованных лиц к созданию «искусственных» кредиторов для давления на собрание? Сегодня единой позиции по этим и еще целому ряду вопросов у судов нет (зато есть весьма интересные и зачастую противоречивые позиции судов различных инстанций) – вот и выходит на первый план «судебное усмотрение», а оно может быть продиктовано совокупностью самых различных факторов (от политической и экономической конъюнктуры региона, до субъективного восприятия судом ситуации), что существенно затрудняет прогнозирование развития процесса и защиту интересов участников в деле о банкротстве застройщика – грубо говоря, защита интересов дольщиков в каждом конкретном случае, даже в рамках банкротства одного застройщика, требует грамотного «ручного» управления и деликатного неусыпного контроля со стороны, например юриста, осуществляющего подобное представительство.

Так же, необходимо отметить, что дольщики, имеющие на момент формирования реестров требований, решения судов о взыскании с застройщика сумм неустойки, морального вреда, штрафов и прочих сумм могут помимо включения своих имущественных требований о передаче помещений включить отдельные требования в самостоятельный реестр денежных требований кредиторов с получением голосов пропорционально сумме денежной задолженности.

Ну и конечно, пара слов о перспективах.

Если с перспективами тех дольщиков-кредиторов дома которых достроены и решение их проблемы с передачей права собственности лежит исключительно в правовой плоскости – все относительно понятно, то в тех случаях когда жилой дом, не достроен, дольщики имеют возможность в качестве компенсации получить права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок для того, чтобы достроить здание что называется «своими силами».

Для этого понадобится создание жилищно-строительного кооператива. Статья 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ определяет «правила игры» в случае избрания кредиторами подобного пути решения создавшейся проблемы.

Стоит отметить, что данный способ является наиболее продуктивным и максимально должен отвечать интересам кредиторов в сложившейся ситуации, однако на практике реализация механизма погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства встречается не так часто, вероятно в виду сложности его реализации.PS: Уважаемые коллеги, буду премного благодарен тем, кто в этом блоге поделится своей личной практикой и соображениями касаемо затронутой темы.

Развод перед банкротством с разделом имущества

Некоторые юристы, успешные более в бракоразводных процессах, нежели чем в банкротстве, рекомендуют разорвать семейные узы в преддверии банкротства и тем самым:

  1. Вывести из-под удара совместно нажитое имущество, оформленное на супруга;
  2. Разделить имущество по принципу: «мне все долги, супругу – имущество».

Иногда к нам приходили семейные пары, у которых юристы в рамках «подготовки к банкротству» запускали процесс признания брака фиктивным. Расторжение брака незадолго до банкротства всегда подозрительно и, скорее всего, вызовет интерес у суда и кредиторов: «Почему в преддверии банкротства должник развелся?

Наверное, есть, что делить?». Задумываясь о подобных схемах, имейте в виду, что финансовый управляющий имеет право в течение 3 лет после расторжения брака обратиться за разделом имущества, если Вы его еще не делили. Если имущество было поделено без суда, путем заключения соглашения о разделе имущества, то это такая же сделка, которая может быть оспорена.

Поэтому, в большинстве своем, развод перед банкротством бессмысленен.

Вам предложили другую схему?

Хотите рискнуть? Узнайте мнение наших специалистов! В заключение, мы убедительно просим людей, задумывающихся пройти процедуру банкротства, не прятать имущество от суда, финансового управляющего, кредиторов. Учтите, что судьи, занимающиеся рассмотрением дел о банкротстве физических лиц, в большинстве своем, занимаются рассмотрением дел о банкротстве юридических лиц, где насмотрелись на всевозможные хитроумные схемы по выводу активов.

Поэтому, скорее всего, Ваши «махинации» со сделками будут изначально понятны судье и вызовут негатив.

Помните, что у Вас никто не заберет единственное жилье (за исключением ипотеки), одежду, личные вещи и предметы домашнего обихода. С молотка пойдут лишь предметы роскоши: автомобиль, вторая квартира, гараж и т.п. Если же Вы по каким-либо причинам совершали сделки с имуществом за последние 3 года, то не стоит сразу паниковать.

Далеко не все сделки подлежат оспариванию.

Рекомендуем доверить анализ своей ситуации специалистам компании «Долгам.НЕТ».

За время нашей работы мы добились в делах о банкротстве физических лиц. Позвоните по бесплатному телефону и получите квалифицированную консультацию наших специалистов.

Консультация по банкротству физических лиц бесплатно.

Как оформить продажу квартиры по ДДУ, после банкротства застройщика?

Добрый день всем!

Продаем квартиру в ЖК Новая каменка.

Этот Жк строила компания Су-155, после ее банкротства объект передали банку Российский капитал. Сейчас объект в стадии завершения строительства. У нас на руках есть два документа: старый договор долевого участия (с компанией Су-155) и решения суда о включении в реестр требования о передаче этой квартиры после того, как дом будет достроен.

Мы нашли покупателя на нашу квартиру.

Подскажите в каком виде нам надо составить договор купли-продажи (договор переуступки)? Он должен быть нотариальный или в простой письменной форме? Что в нем обязательно должно быть отражено?

20 Июня 2017, 14:25, вопрос №1672941 Сергей, г. Санкт-Петербург

    , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1) 398 ответов 223 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации Здравствуйте, Сергей.Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.

2 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ

«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

, далее — Закон о ДУ).Соответственно, интересующую Вас сделку Вы можете совершить путем заключения договора (или соглашения) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве.В таком договоре стандартно обозначаются дата и место его заключения, наименование договора, стороны (цедент и цессионарий) с указанием их полных паспортных данных, предмет (какие именно права (требования) и к кому передаются с указанием на основания их возникновения у цедента), иные условия по усмотрению сторон.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора (цедента) переходит к новому кредитору (цессионарию) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (п.

1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ).Рассматриваемый договор (соглашение) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве должен быть совершен в той же форме (письменная форма, простая либо нотариальная форма), что и сам договор участия в долевом строительстве (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Однако если последний был совершен в простой письменной форме, то Вы вправе избрать для договора (соглашения) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительственотариальную форму.

Договор (соглашение) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве подлежит гос.

регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 17 Закона о ДУ).После оформления Договора (соглашения) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве цессионарию нужно будет обратиться в соответствующий арбитражный суд с заявлением о замене кредитора в деле о банкротстве и внесении изменений в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст.ст.

201.6 и 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

Принятое по данному вопросу судебное определение необходимо будет представить арбитражному управляющему для включения сведений о цессионарии и его требованиях в указанный реестр.


proffbuhuslugi.ru © 2020
Наверх