Главная - Пенсия - Можно продать квартиру в ипотеке и взять другую

Можно продать квартиру в ипотеке и взять другую


Можно продать квартиру в ипотеке и взять другую

Как продать ипотечную квартиру?


Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет.

Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте. В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города.

Вариантов масса. Так как же быть?При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи.

В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога. Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.Шаг первый. Получение разрешения от банка.

Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается.

Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти. А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос. При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.Шаг второй.

Поиск покупателя и согласование условий сделки.

Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей.

Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант — скинуть немного от стоимости квартиры.В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.

Шаг третий. Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа.

После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки.

Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.Форма договора.

По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи.

После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся. После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов.

Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии. Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.

Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.

Источник: Banki.ru

Продажа банком

Хотелось бы обозначить самый невыгодный вариант- продажа залогодержателем.

Если заёмщик не может оплачивать ипотечные взносы- банк выставляет такое имущество на специальную площадку и продаёт её с аукциона. При этом стоимость такого объекта на 20% ниже рыночной цены. Банку не интересны ваши выгоды, ему надо вернуть своё.

Если квартиру никто не покупает на первом аукционе, она выставляется на следующем, но цена при этом становится ниже уже на 30%. Существуют люди, которые следят за появлением таких объектов на аукционах, и нет таких квартир, которые там невозможно продать.Как следует из вышеизложенного материала, нет ничего невозможного! Всё продаётся и всё покупается!

Да, такая сделка сложнее, чем продажа обычной квартиры, но зато вы приобретёте опыт, а он бесценен!

Можно ли продать одну ипотечную квартиру и купить другую?

Такая ситуация возникает, когда у заемщика возникла необходимость приобрести квартиру большей площади или, например, переехать в другой район. В теории такая операция вполне осуществима, но на практике данный вариант потребует от продавца невероятных затрат времени и моральной энергии.Сначала придётся найти продавца, готового закрыть первый долг по ипотеке, затем составить новый договор ипотечного кредитования.

Не всякий банк согласится на такие манипуляции – разве что увидит в этой сделке выгоды для себя.

Сделку полностью ведет банк

Собственник продает предмет ипотеки с согласия банка, который курирует сделку от начала и до конца.

Такие сделки менее рискованные, а в некоторых случаях даже выгодны для покупателей. Есть две разновидности таких сделок. В первом случае, покупатель берет ипотеку в том же банке, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность.

Банк видит движение средств по сделке, обеспечивает погашение кредитных обязательств собственника и оформление перехода права собственности на объект к покупателю. Во втором случае происходит переоформление кредита на другое лицо — таким образом покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком. То есть происходит сделка перекредитования с участием трех сторон: банка, продавца и покупателя.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько. Условно их можно поделить на три группы:

  • При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику.

Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо.

Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.
  • Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру.

Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  • Когда заемщик хочет на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства.

Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится. Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.
Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Переезд в другой город

Затруднения могут возникнуть и в случае, если сделка предусматривает переезд в другой город. Многие банки предъявляют такое требование как наличие регистрации по месту жительства или пребывания.

По этой причине человеку придется искать прописку в городе, где оформляется сделка. Это гарантирует снижение риска, связанного с тем, что в последующем человек скроется в неизвестном направлении и не выполнит обязанности по выплате ипотеки.

Проблемами в таком случае будут:

  1. увеличение сроков процедуры, связанных с проведением переговоров между банками и оформлением документов;
  2. дополнительные расходы за услуги законного представителя, нотариуса и риэлтора.

Проблемы связаны с территориальной удаленностью недвижимости и продавца. Некоторые документы имеют ограниченный срок действия, что создаст дополнительные трудности.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой.

То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту.

Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.Сложность этого способа вот в чем.

Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты.

В этом варианте обременение с квартиры не снимается.После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку.

Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Если использовали материнский (семейный) капитал

Привлечение маткапитала имеет свои нюансы, их надо учитывать. В соответствии с законодательством, если при оплате жилья использовался маткапитал, то дети должны получить свои доли (256-ФЗ от 29.12.2006, ст. 10 (скачать)). Это делается стандартной процедурой выделения долей собственников.

Такая процедура занимает большое количество времени, ведь в ней участвуют органы опеки и попечительства. Они осуществляют надзор над тем, в каком объеме и как выделяются доли несовершеннолетних. После такой процедуры дети получают свои доли в новой квартире.Важно знать: Как выделить доли детям после погашения ипотеки материнским капиталомПродать квартиру с материнским капиталом в ипотеке можно только для определенных целей, например, покупка новой жилплощади, строительство или размен.

Органам опеки необходимо предоставить документы по новой жилплощади, которую покупают взамен продаваемой. Новая жилплощадь не должна уступать прежней ни по размерам, ни по условиям проживания.Читайте также: Как оформить разрешение опека на ипотекуПосле разрешения опеки и одобрения банком можно искать покупателя. Самостоятельно или с его помощью кредит выплачивается, снимается обременение, и новые жильцы приобретут права собственности.Не стоит забывать, что семья должна зарегистрировать права детей в новой жилплощади и предоставить соответствующие документы об этом органам опеки.

Продажа недвижимости банком

Этот способ чаще всего применяется при серьезных просрочках по кредиту или тогда, когда сам заемщик не имеет возможности далее выплачивать долг.

В этом жилье продается на специализированных площадках.

  1. Первый этап – получение согласия как банка, так и заемщика;
  2. Покупатель снова создает две ячейки: в первую помещается сумма, равная долгу заемщика, во вторую – деньги для продавца. В зависимости от суммы долга, покупатель может не получить ничего с этой сделки;
  3. Заключение договора купли-продажи, снятие обременения и открытие ячейки;
  4. Регистрация перехода права собственности и открытие ячейки с деньгами для продавца.
  5. Подписание согласия на продажу через структуры кредитной организации;
  6. Оценка собственности и выставление ее на торги, поиск покупателей – процесс может затянуться на долгое время, а цена – понижаться. При этом продавец – то есть первый заемщик, — не сможет этому возразить;

В этом случае продавец может не волноваться о сопровождении сделки – эта задача полностью лежит на банке.

Однако цена, как правило, сильно снижена, так как банку важно вернуть выданные заемщику деньги, и интересы продавца кредитора не волнуют.

Поэтому часто сумма продажи равна конечному остатку ипотечного кредита.

Права владельца на кредитную квартиру

Суть ипотеки в том, что банк выдает вам деньги под залог покупаемой квартиры.

Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества.

После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем. Читайте также: Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии + советы и примеры из жизни Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ).

Читайте также: Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии + советы и примеры из жизни Все права участников ипотеки указаны в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 №102-ФЗ).

Статья 29 этого документа разрешает покупателю имущества использовать его по прямому назначению. То есть жить в квартире, регистрировать в нее всех, кого душа пожелает, сдавать жилье в аренду и так далее. А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости.

В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк.

В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка – об этом нам говорит статья 301 Гражданского кодекса РФ.

Реальные истории:«У меня была ипотека под чудовищные проценты – кажется, 14,8% – в одном маленьком банке. Когда оставалось 150 тысяч, уже сил не было жить в однушке, решила ее продать. Не стала ничего сообщать ни банку, ни покупателю, чтобы не тянуть резину.

Взяла задаток, погасила ипотеку, сняла обременение и оформила как куплю-продажу. Самое трудное было уговорить покупателя подождать со сделкой неделю»

Как продать квартиру в ипотеке?

Dariusz Jarzabek/FotoliaГлавная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.Существуют две схемы проведения таких операций.

Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя.

Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки.

Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки.

В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры.

Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию.

После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит.

Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения.

Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту.

Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи.

Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи.

После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.Ипотечный кредит выдается под залог квартиры.

Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;4) производите расчет.

Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга.

Вторую – продавец квартиры, то есть Вы.

Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.Во втором случае разница будет в последнем пункте.

Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога.

Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью.

После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.Может быть две схемы расчетов.

  • Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  • Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  • Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя.

    Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи.

    Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.

  • Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами.

    От продавца будут нужны только подписи.

  • Досрочное погашение.

    При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.

  • Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования.

    Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Какие налоги надо платить при продаже ипотечной квартиры

Нельзя избежать уплаты налогов, если только вы не пользуетесь квартирой больше 3 лет (освобождаются от налогообложения люди, купившие в ипотеку недвижимость после 1 января 2016 года, когда владение ней длится 5 лет). Граждане, которые приобрели квадратные метры менее 3 лет назад, а продать ее собираются по стоимости выше, отчисляют 13%.Вы никак не сможете обойти закон, поскольку сделка контролируема кредитором, а цена указана в документах действительная. При последующей покупке дома, квартиры позволяется получить вычет на сумму не более 1 млн руб.

Следовательно, в таком случае можно рассчитывать на возврат средств, уплаченных в бюджет.

Доступна ли продажа ипотечной квартиры?

Так как в жизни бывают различные ситуации и далеко не все из них можно предвидеть, кредиторы прекрасно понимают, что может возникнуть и такая, когда потребуется продажа квартиры. Эти условия должны быть прописаны в договоре изначально.


proffbuhuslugi.ru © 2020
Наверх