Главная - Социальное страхование - Определение стоимости земельного участка

Определение стоимости земельного участка


Определение стоимости земельного участка

Порядок проведения процедуры


Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д.

После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр. Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых.

Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная). Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  1. копия паспорта владельца.
  2. документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  1. удостоверения личности владельца;
  2. копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.
  3. государственного акта на земельный участок.
  4. технического паспорта БТИ на жилой дом;
  5. документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  1. копия технического паспорта БТИ.
  2. удостоверение личности владельца;
  3. документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  1. 3000 руб. для жилого строения;
  2. 4000 руб. для участка с домом;
  3. 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика.

Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков.

Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.Формулируйте свою проблему кратко и ясно.

В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы.

Стоимость такой онлайн консультации в менее 1000 рублей.

Какие факторы стоимости?

Количество факторов, которые могут повлиять на рыночную стоимость земельного участка огромно, основными из них являются:

  1. Состояние. Текущее состояние, подверженность его эрозии, засолению или иным негативным воздействиям существенно влияет на цену.
  2. Местонахождение. Здесь речь идет о близости к населенным пунктам, транспортным магистралям и развязкам. Именно эти признаки обычно определяют ликвидность земельного участка, так землю, расположенную на большем расстоянии от ближайшего населенного пункта сложнее продать.
  3. Экологическая чистота. Особенно это актуально для земель населенного пункта.
  4. Технические характеристики. В первую очередь, речь идет о площади, но немаловажным аспектом будет и целевое назначение объекта.

Следует понимать, что ценность каждого фактора очень индивидуальна, не исключено, что для определенного земельного участка наибольшее значение будет иметь фактор, который вообще не попал в представленный перечень.

Что такое рыночная стоимость земельного участка

Под рыночной стоимостью земельного участка понимают наиболее вероятную цену участка при реализации его на открытом и конкурентом рынке, когда стороны сделки обладают информацией о реализуемом объекте с учетом общей рыночной ситуации и тенденций на рынке недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом.

На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.1.

Метод сравнения продажМетод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).Метод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:местоположение и окружение;целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);транспортная доступность;инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.),К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.2. Метод выделенияМетод применяется для оценки застроенных земельных участков.Условия применения метода:наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Метод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом — квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов.

Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений.

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, .строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми.

Экономический износ, как правило, является неустранимым.

При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.3. Метод распределенияМетод применяется для оценки застроенных земельных участков.Условия применения метода:наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.Метод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.4. Метод капитализации земельной рентыМетод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.Метод предполагает следующую последовательность действий:расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.Основными способами определения коэффициента капитализации являются:деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).5. Метод остаткаМетод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.Метод предполагает следующую последовательность действий:расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.Метод допускает также следующую последовательность действий:расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов.

При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы.

В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные — зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее — элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования.

В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — собственник или управляющий.При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений — учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).6. Метод предполагаемого использованияМетод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.Метод предполагает следующую последовательность действий:определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Расчёт рыночной стоимости

Рассмотрим пример расчёта для земельной недвижимости посредством метода выделения, так как именно этот метод чаще всего используют профессиональные оценщики.Главным показателем в этом примере выступает участок земли и находящееся в его пределах здание (850 кв.м.). Предположим, что участок находится под зданием.

Цена за 1 кв.м. строения равна 25 000 рублей.Чтобы узнать рыночную стоимость при помощи этого метода, нужно рассчитать её, следуя данной формуле:A1 ? A2 = B1, где

  1. B1 – конечная стоимость.
  2. A1 – площадь здания;
  3. A2 – цена за 1 ед. площади;

Получим:850 ?

25 000 = 21 250 000.Исследования рынка показали, что расходы на строительство здания равны 32 500 рублей. Процент износа, допустим, составляет 0.75%. Далее нужно узнать рыночную стоимость строительства здания:850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.В конце можно узнать стоимость самого участка.
Она составляет:21 250 000 – 15 937 500 = 5 312 500 рублей.

Формулы для расчета стоимости земельных участков

условия рынка. Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки.

При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу.

В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже земельных участков в г Омске за апрель 2012 г.

Материалы и ссылки на источники информации приведены в Таблице . Описание аналогов продажи земельного участка № п/п Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 Наименование земельный участок земельный участок земельный участок 2 Вид права собственность собственность собственность 3 Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов 4 Разрешенное использование Для коммерческого использования Для коммерческого использования Для коммерческого использования 5 Условия финансирования и налогообложения рыночные рыночные рыночные 6 Условия продажи/вид сделки чистая продажа чистая продажа чистая продажа 7 Условия рынка (время продажи/предложения) апрель.12 апрель.12 апрель.12 8 Потенциал местоположения г.
Описание аналогов продажи земельного участка № п/п Элементы сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 1 Наименование земельный участок земельный участок земельный участок 2 Вид права собственность собственность собственность 3 Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов 4 Разрешенное использование Для коммерческого использования Для коммерческого использования Для коммерческого использования 5 Условия финансирования и налогообложения рыночные рыночные рыночные 6 Условия продажи/вид сделки чистая продажа чистая продажа чистая продажа 7 Условия рынка (время продажи/предложения) апрель.12 апрель.12 апрель.12 8 Потенциал местоположения г.

Омск г. Омск г. Омск 9 Площадь общая, кв.м. 4600 6000 3242 10 Транспортная доступность хорошая хорошая Хорошая 11 Наличие коммуникаций эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция 12 Наличие строений на участке отсутствуют отсутствуют отсутствуют 13 Цена продажи / предложения, руб.

5 500 000 11 000 000 3 500 000 14 Источник информации АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru/ Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов.

Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), на время продажи, уторговывание.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом.

Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Корректировка также вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В данном случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии.

Поэтому корректировка принимается равной 0%.

Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки — соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых сделок абсолютно одинаковы. Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты).

В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными. Условия рынка (время продажи) — корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде “непрозрачности” сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Уторговывание — ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка.

Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг.

Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до -10 %.

В данном случае корректировка составляет -10 % согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН «Авеста-Риэлт» К физическим корректировкам относятся: Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка.

К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д.

Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района.

В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г. Омске, данная корректировка равна 0 %. Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков.

Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%.

Общая площадь — данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки. Принимая во внимание, что объекты-аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%.

Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки.

В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем Отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до 4-х знаков. Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в Таблице Расчет стоимости земельного участка Сравнительным подходом Элементы сравнения Объекты сравнения Оценивае-мый Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Цена продажи, руб. 5500000 11000000 350000 Общая площадь, м2 6700 4600 6000 3242 Единицы сравнения Цена продажи, руб.

5500000 11000000 3500000 Цена за единицу общей площади, руб/м2 2 1195 1830 1080 Экономические поправки все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки единица сравнения, руб. 1 5500000 11000000 350000 уторговывание возможно возможно возможно корректировка, % -10% -10% -10% скорректированная цена, руб. 4950000 9900000 3150000 Вид права собственность собственность собственность собственность корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб.

4950000 9900000 3150000 Условия финансирования и налогообложения рыночные рыночные рыночные рыночные корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 4950000 9900000 3150000 Условия продажи/ вид сделки чистая продажа чистая продажа чистая продажа чистая продажа корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 4950000 9900000 3150000 Условия рынка (время продажи) 25.04.2012 г аперль.12 апрель.12 апрель.12 корректировка, % 0% 0% 0% Эффективная цена на момент продажи, руб.

4950000 9900000 3150000 Физические поправки все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки единица сравнения, руб/м2 2 1195 1830 1080 Местоположение г. Омск г. Омск г. Омск г. Омск корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб.

1195 1830 1080 Общая площадь, м2 6700 4600 6000 3242 корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб.

1195 1830 1080 Транспортная доступность хорошая хорошая хорошая хорошая корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 1195 1830 1080 Наличие коммуникаций эл-во, водопроводканализация эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция эл-во, водопр-д, канализа-ция корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб. 1195 1830 1080 Наличие строений на участке отсутствуют отсутствуют отсутствуют отсутствуют корректировка, % 0% 0% 0% скорректированная цена, руб.

1195 1830 1080 Выводы: 1195 1830 1080 Весовой коэффициент 0,29 0,44 0,26 Стоимость за единицу сравнения, руб. 346,55 805,2 280,8 Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом, руб.

9 598 085 Таким образом, стоимость земельного участка по улице Волочаевская равна 9 598 085 рублей.

Вывод: с учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная в результате расчета методом сравнения продаж, должна быть учтена при расчете единого объекта недвижимости. 12 Стр 3 из 3 Соседние файлы в предмете

  1. 02.05.201517.86 Кб
  2. 02.05.2015258.56 Кб
  3. 02.05.2015147.97 Кб
  4. 02.05.201555.3 Кб
  5. 10.03.201640.16 Кб
  6. 02.05.2015157.7 Кб
  7. 02.05.2015172.54 Кб
  8. 02.05.201549.15 Кб
  9. 02.05.2015232.96 Кб
  10. 02.05.201575.38 Кб
  11. 23.12.20183.01 Mб

Для продолжения скачивания необходимо пройти капчу:

Рыночная:

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  1. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.
  2. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  3. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Оценка земельных участков: особенности процесса

Эксперты независимой оценочной компании «МЭН» предоставляют квалифицированные услуги по оценке земельной недвижимости, строго соблюдая все нормы и требования действующего российского законодательства.

Помимо этого, оценка стоимости земли осуществляется специалистами с таким расчетом, чтобы ее результаты нашли максимально эффективное применение. Другими словами, ценность и значимость конкретных земельных владений определяется, исходя из самых приемлемых, разумно оправданных и физически возможных способов их эксплуатирования.

Оценка стоимости земельного участка производится на основании таких критериев, как:

  1. способы землепользования, преобладающие на соседствующих территориях;
  2. правовой статус землепользователя (собственник, арендодатель, бессрочное пользование, сервитут).
  3. текущее использование земельного участка;
  4. ожидаемые изменения на рынке земельной недвижимости;
  5. целевое назначение и вид разрешенного использования;

Оценка земель населенных пунктов осуществляется экспертами после тщательного анализа разнообразных рыночных показателей:

  1. результатов реализованных сделок купли-продажи;
  2. уровня спроса и предложений на разные объекты недвижимости, в том числе и на незастроенные земельные участки;
  3. ландшафтной и рекреационной ценности территории.
  4. состояния окружающей среды;
  5. исторической и архитектурно-эстетической ценности конкретного населенного пункта;
  6. сведений о развитости транспортной инфраструктуры;
  7. действующих ставок арендной платы;
  8. наличия объектов социально-бытовой сферы;

Оценка земельного участка сельскохозяйственного назначения предполагает анализ следующих факторов:

  1. структуры посевных площадей;
  2. продуктивности пастбищ;
  3. цен реализации сельхозпродукции;
  4. фактической урожайности основных сельхозкультур;
  5. необходимых затрат на выращивание основных сельхозкультур.

proffbuhuslugi.ru © 2020
Наверх