Главная - Права гражданина - Ответственность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями

Ответственность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями


Ответственность управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями

Оглавление:

Что такое ресурсоснабжающая организация


Данная организация является производителем того или иного ресурса. Также ресурсоснабжающая организация выступает в качестве поставщика. Чтобы было понятнее, что из себя представляют такие организации, приведем примеры:

  1. электрической энергией, в том числе освещением дворов и подъездов обеспечивает райсвет;
  2. доставку газа осуществляет райгаз;
  3. доставка воды, в том числе горячей и тепла, обеспечение работы канализационных систем и водоотведения дома осуществляется водоканалом;
  4. вывоз и утилизация отходов, устранение грызунов и паразитов осуществляется специальными городскими службами.

В России большинство РСО остаются под управлением администрации населенных пунктов. Однако законодательство не запрещает занятие этой деятельностью частным лицам.

Минстрой разъясняет: без договора с РСО УК – не исполнитель коммунальных услуг!

В , подписанном заместителем министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, очень подробно изложена точка зрения чиновников на порядок предоставления коммунальных услуг населению ресурсоснабжающими организациями при условии, что домом управляет УК (ТСЖ, кооператив). Основной постулат, на котором строятся рассуждения, – в отсутствие заключенных с РСО договоров ресурсоснабжения УК (ТСЖ, кооператив) не могут осуществлять функции исполнителя коммунальных услуг, РСО предоставляют коммунальные услуги, если домом управляет УК (ТСЖ, кооператив), в случаях, когда договоры ресурсоснабжения между управляющими домами и РСО не заключены или расторгнуты.

В письме сделаны следующие заключения: – с 30.06.2016 РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с управляющим МКД при выполнении условий из пп. «а» п. 30 , даже если такое право не прописано в самом договоре; – под договорами между потребителями и РСО, заключенными (в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий) по состоянию на 30.06.2015 (о которых идет речь в ч.

«а» п. 30 , даже если такое право не прописано в самом договоре; – под договорами между потребителями и РСО, заключенными (в том числе путем совершения потребителями конклюдентных действий) по состоянию на 30.06.2015 (о которых идет речь в ч.

17 ст. 12 ), понимаются договоры, заключенные в том числе в случаях, когда при управлении домом УК (ТСЖ, кооперативом) договор ресурсоснабжения не был заключен или был расторгнут (п. 6 – 9, 14, 15, 17 ); – правило о том, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги УК (ч.

7 ), применяются к случаям, когда УК заключила в установленном порядке договоры ресурсоснабжения с соответствующими РСО в целях предоставления коммунальных услуг, и не применяются в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг выступает РСО; – поскольку жилищное законодательство допускает отсутствие заключенного между УК и РСО договора ресурсоснабжения, предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества может рассматриваться в качестве нарушения УК установленных лицензионных требований только в случае, когда между УК и РСО заключен договор ресурсоснабжения. Настоятельно рекомендуем ознакомиться с содержанием разъяснения представителей Минстроя.

Возможно, данное письмо поможет управляющим МКД в судебных разбирательствах или в досудебном разрешении разногласий с органами ГЖН. Однако нельзя забывать, что в настоящее время в судебной практике преобладает подход, согласно которому УК по умолчанию является исполнителем коммунальных услуг, в отсутствие письменного договора ресурсоснабжения между УК и РСО складываются фактические договорные отношения. Подробнее см. консультации: – ; – ; –

«Прямые договоры: собственник принудил РСО соблюдать обязанности исполнителя»

; – «ВС проверил законность п.

14, 17, 18 Правил предоставления коммунальных услуг»; – «Управляющий МКД и бездоговорное потребление коммунального ресурса – понятия несовместимые»; – «УК обязана оплатить РСО сверхнормативное потребление на ОДН, даже если договор ресурсоснабжения не заключался»; – «Предписание УК о заключении договора с РСО – законно!».

Управляющая компания или ТСЖ и РСО

Большинство граждан ошибочно полагают, что РСО и управляющая компания (УК) одно и то же.

Но может ли ресурсоснабжающая организация быть управляющей компанией. Разумеется, не может. УК – это посредник, который обеспечивает организацию сотрудничества между жильцами и РСО.

Хотя напрямую законом не запрещено оказание услуг снабжения ресурсами УК, на практике они отграничивают себя от такого рода деятельности.

Потому что в своем большинстве для осуществления деятельности РСО нужны большие капиталовложения.

Выводы

Руководитель управляющей организации, имеющей задолженность перед кредиторами, которую она не сможет оплатить, должен обратиться с заявлением в суд о признании организации банкротом (). Если такую обязанность не исполнить, бывшего директора УО могут привлечь к субсидиарной ответственности, и расплачиваться с кредиторами за долги организации ему придётся самостоятельно.

11 мая 2021 8329Полезная статья?12Поделитесь с коллегами и друзьями

  1. Подпишитесь на рассылку Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 36 308 подписчикам Подписаться Восстановить подписку

Хотя, казалось бы, куда проще создать равные условия для всех участвующих лиц, заботясь не только об интересах одних за счет интересов других, и требовать прозрачность в работе не только управляющих организаций, но и остальных участников сферы ЖКХ, для чего подробно урегулировать в законе все спорные ситуации.

Но тогда пришлось бы решать проблемы нашей многострадальной отрасли, а не искать козлов отпущения в виде управляющих компаний, пытаясь решить за счет них все проблемы от частенько непродуманных решений законодателя. Ведь кричать на всех углах популярное у журналистов и чиновников: «ВОРОВСТВО Ваших управляющих компаний!» намного проще, наверно…

Особенности заключения договоров

Управляющие организации, отказываясь подписывать договор с РСО на поставку ресурса для содержания общего имущества дома и не оплачивая счета за соответствующий ресурс, должны помнить:

  • К грубым нарушениям лицензионных требований также относится отказ УО подписать с РСО договор на приобретение коммунальных ресурсов для содержания общего имущества собственников в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом (пп. «г» п. 4.1 ПП РФ № 1090).
  • Долг управляющей организации перед РСО отнесён к грубым нарушениям лицензионных требований. При этом есть несколько условий: сумма долга должна быть не меньше двух среднемесячных платежей, а задолженность – быть признанной или подтверждённой вступившим в силу решением суда (пп. «д» п. 4.1 постановления Правительства РФ от 13.09.2018 № 1090).

Согласно п.

5.2 ст. 198 ЖК РФ, если управляющая организация дважды за 12 месяцев совершит одно и то же грубое нарушения лицензионных требований при управлении МКД, то по решению органа ГЖН такие дома исключаются из реестра лицензий субъекта РФ. Если площадь МКД, исключённых из реестра, составит не менее 15% от общей площади всех домов в управлении УО, то организация лишится лицензии на управление всеми домами (ч.
Если площадь МКД, исключённых из реестра, составит не менее 15% от общей площади всех домов в управлении УО, то организация лишится лицензии на управление всеми домами (ч.

2 ст. 199 ЖК РФ). В случаях, когда собственники многоквартирного дома решили на общем собрании перейти на работу с РСК без посредников, круг мероприятий управляющей организации сужается.

  • Когда в контракте о социальном найме жилья прописано, что передача данных, снятых с учетных приборов в квартире направляется в УК, их сотрудники обязаны вовремя обрабатывать полученную информацию в РСК для возможности расчета и начисления оплаты за потребляемый ресурс.
  • Ответственность за качество деятельности, проводимой на общедомовой территории. Жалобы жильцов направляются в УК, служащие которых обязаны реагировать на них, проводить осмотр и составлять акты произошедших ЧС. Если не удастся найти доказательства вины РСО, то УК в полной мере отвечает за случившееся. Сумма нанесенного ущерба физического и морального возлагается на УО.
  • Содержание имущества, принадлежащего на общих правах совладельцам МКД, находится в компетенции управляющей организации. Заключение договоров по остальным направлениям – обязанность УО.

Плюс для управляющей компании – уменьшение круга обязанностей.

  1. распределение суммы по списку жильцов;
  2. выставление счетов;
  3. контроль за своевременной оплатой;
  4. заключение договором с поставщиком услуг.
  5. расчет стоимости обслуживания;

Мероприятия по установке счетчиков, их поверке и составлению актов о неисправности учетных приборов – все это также с переходом на прямые взаимоотношения находится в зоне ответственности РСК.

В этой ситуации управленческое предприятие может направлять все силы на выполнение обязанностей по качественному обслуживанию МКД.

  • Расходы по взысканию задолженностей лежат отныне на них же.
  • Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
  • Получив соглашение о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в нагрузку и старые долги жителей МКД.
  1. контроль за адресами, где надо частично прекратить подачу ресурсов, по причине возникновения долга.
  2. ведение учета плательщиков и неплательщиков;
  3. своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;

Нюансы перехода на прямые соглашения с РСО При работе с лицами, имеющие задолженность, на управляющей компании остается лишь предоставление доступа к совместному имуществу МКД, где сосредоточены развилки коммуникаций.

Еще положительный момент для УК – снижение объемов поступающих средств дает возможность сменить систему налогообложения, переведя ее на упрощенный вариант – это позволяет экономить деньги за счет уменьшения работы. Декларация подается один раз в год и сумма при этом станет значительно меньше. Выставляя счета за услуги, РСК несет ответственность за их достоверность.

Выставляя счета за услуги, РСК несет ответственность за их достоверность.

Ошибки в расчетах чреваты наложением 50% штрафа от указанной суммы на директора ресурсоснабжающей организации.

Потребитель, выявив ошибку в квитанции, должен написать заявление в РСО. Если официального ответа не последовало, можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в судебную инстанцию.

  • Второй вариант развития событий – финансовые споры между управленческим предприятием и ресурсоснабжающей компанией. Причитающиеся РСК средства не перечисляются УК или предоставляются в не полном объеме, с нарушениями сроков.
  • На собрании собственников многоквартирного дома принято решение о заключение прямого договора с РСО, а руководство фирмы возражений не имеет.

Не путать понятие «прямые договора» и «расчеты» – закон РФ в части Жилищного кодекса гласит, что вносить платежи разрешается напрямую на расчетный счет РСО. Это также касается при выступлении УК в качестве посредника.

Подробно ознакомиться с вопросом, с юридической точки зрения можно тут – последняя редакция 2019 г. ЖК №188/ФЗ статья 155. О нормативах прямых расчетов написано в Федеральном законе №123, от 4 июня 2001 года с изменениями.

Главным отличием между прямым соглашением с РСО и формой аналогичных платежей заключается в том, что во втором случае контракт подписывается с УК. В ситуации возникновения задолженности, сумму неустойки праве требовать только управляющая компания. У РСК нет полномочий для взаимодействий с должниками в прежнем формате.
У РСК нет полномочий для взаимодействий с должниками в прежнем формате.

Однако заключив прямой договор с ресурсообеспечивающей организацией, проблема автоматически разрешается. Но тогда пришлось бы решать проблемы нашей многострадальной отрасли, а не искать козлов отпущения в виде управляющих компаний, пытаясь решить за счет них все проблемы от частенько непродуманных решений законодателя. Ведь кричать на всех углах популярное у журналистов и чиновников: «ВОРОВСТВО Ваших управляющих компаний!» намного проще, наверно… С уважением, Ильмира Носик

Блог

Вот можете сколько угодно говорить про отвратительную работу управляющих организаций, про то, что они, по вашему мнению, мало выполняют работ по надлежащему содержанию общего имущества МКД.

Но давайте смотреть на ситуацию изнутри «типовой» управляющей организации и разберем одну из причин, почему дома в последнее время меньше ремонтируются.

Предыстория: мы в нашей CRM-системе для УК и ТСЖ «» стали автоматизировать процесс отслеживания размера задолженности перед РСО с целью минимизации рисков для клиентов. Цель, которую удалось добиться, – сделать возможным однократный ввод задолженности перед РСО и последующего получения «подсказки»: можно ли подписывать акт сверки с РСО и тем самым признать размер задолженности.

В процессе написания техзадания программистам мне пришлось «ковыряться» в нормативке, ну, а если уж ковырялся – написал статью по этому поводу. Если вы вспомните, то ранее в Минстрое обитал некий одиозный малый, которого звали Андрей.

Он активно писал в Фейсбуке, обличал вороватые управляющие организации и активно боролся за права ресурсоснабжающих организаций.

Причем боролся настолько активно, что сам по себе факт наличия задолженности перед РСО абсолютно «случайно» с помощью команды Андрея стал признаваться грубым нарушением лицензионных требований.

Зачем же так про народного защитника, подумают некоторые. Но давайте почитаем то, что написано в 2021 году командой Минстроя. Итак, с 26.09.2018 года начали действовать поправки в

«Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»

(Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г.

№1110). Для простоты буду далее в тексте писать – Положение №1110. Согласно пп.«д» п.4.1 Положения №1110 к грубым нарушениям лицензионных требований относится в том числе: «наличия у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, заключенному в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и (или) приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом». Давайте разложим вышеуказанную цитату по «полочкам»:

  • В расчет суммы долга включается задолженность перед РСО как за коммунальные услуги, так и за объемы коммунальных ресурсов на содержание общего имущества (так называемые КРСОИ). С учетом того, что при способе управления «управляющая организация» избавиться от необходимости заключить договор с РСО на КРСОИ «мешает» ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 №124 задолженность перед РСО будет всегда.
  • Задолженность должна быть признана должником (подписан акт сверки расчетов) или судом (на руках есть судебное решение, что УК должна кучу денег).
  • С учетом того, что расчетный период по коммунальным услугам/ресурсам равняется календарному месяцу, задолженность формируется по состоянию на 1 число каждого месяца. Откройте любой договор между УК и РСО и вы увидите, что обязанность оплаты, как правило, возникает 10-15 числа месяца, следующего за расчетным периодом. То есть сам факт наличия и признания задолженности со стороны УК на 1 число месяца является основанием для привлечение к ответственности за грубое нарушение лицензионных требований.
  • Сам порядок расчета (формулу если хотите) пп.«д» п.4.1 Положения №1110 не содержит, поэтому смело обращаемся к пп.2 п.1 ст.157.2 ЖК РФ (прямые договоры собственники – РСО»).
Рекомендуем прочесть:  Правила пдд переезд через жд

В указанном пункте мы видим, что: «Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами определяется …путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, по договору ресурсоснабжения или договору на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, на двенадцать».

То есть, управляющей организации необходимо просуммировать задолженности за каждый конкретный расчетный период, коих должно быть двенадцать, разделить полученную величину на 12 (количество месяцев) и умножить на 2 (нам же нужна среднемесячная величина). Вот мы и получили две среднемесячные величины задолженности по договору с РСО. Если УК работает менее 12 месяцев, то опять же обращаемся к пп.2 п.1 ст.157.2 ЖК РФ:

«В случае, если договор ресурсоснабжения, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами исполнялись менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору …определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, за период действия договора ресурсоснабжения или договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами на количество месяцев их действия»

Вышеуказанные расчеты, исходя из норм Положения №1110, необходимо производить в разрезе каждого МКД, который находится в управлении.

Такая позиция высказана в Письме Минстроя от 20 декабря 2021 г. № 51071-ОО/04. В принципе, это логично, так как если в течение 12 месяцев лицензиат будет в отношении отдельного МКД привлечен к ответственности за грубое нарушение лицензионных требований в части долгов перед РСО, то из лицензии по решению лицензионной комиссии (конкурента УК, который дружит с лицензионной комиссией) может быть исключен отдельный МКД с задолженностью.

Сразу уточню, что тема с расчетом отдельно по каждому МКД не имеет смысла в большинстве случаев, так как РСО выставляют счета на оплату, в которых размер задолженности определяется «скопом» без разделения на отдельные МКД. В свою очередь, управляющая организация погашает задолженность перед РСО аналогично, не указывая в отношении какого конкретно МКД производится погашение задолженности. Результатом такого подхода будет принцип: «если превышение «лимита» задолженности есть по отдельному МКД, значит превышение «лимитов» есть по всем МКД в управлении».

А при чем тут некий Андрей из Минстроя, спросите Вы. Кстати, хорошо, что Андрей теперь не в Минстрое… Ну, во-первых, с подачи Андрея и с одобрения доблестных депутатов Госдумы, введен штраф на наличие задолженности УК перед РСО и составляет по п.3 ст.14.1.3 КоАП РФ для должностных лиц УК от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для самой УК — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.
Кстати, хорошо, что Андрей теперь не в Минстрое… Ну, во-первых, с подачи Андрея и с одобрения доблестных депутатов Госдумы, введен штраф на наличие задолженности УК перед РСО и составляет по п.3 ст.14.1.3 КоАП РФ для должностных лиц УК от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для самой УК — от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей.

Во-вторых, тому же Андрею, его «команде», заинтересованным в вышеописанной ситуации РСО и надзорным органам, глубоко «фиолетово» на то, что сейчас происходит и будет происходить в России, так как тут действует принцип «мы пропиарились/получили деньги в погашение долга/оштрафовали, а вы разгребайте».

В-третьих, суммы штрафов не идут в погашение долга перед РСО и не идут на содержание конкретного МКД, поэтому те «отмороженные» активисты и общественники, которые радуются размеру штрафа и самому факту его наличия, могут смело идти лесом, так как, ратуя за штрафы и ободряя их, вы, как завещал дедушка Фрейд, реализуете свои потаенные сексуальные фантазии, а не боретесь за права собственников помещений.

В-четвертых, думаю, никому не открою глаза на то, что «афера» с прямыми договорами «собственник — РСО» с непонятно как рассчитанными нормативами потребления на КРСОИ и при отсутствии возможности для управляющих организаций отдать всю коммуналку (в том числе КРСОИ), пусть даже с помощью общего собрания, превратило сегодняшнюю ситуацию просто в возможность для РСО с помощью ГЖИ «кошмарить» управляющие организации и, по сути, отбирать деньги у населения. Знал ли про это Андрей? Конечно, знал, но лайки в Фейсбуке важнее того, что деньги граждан пойдут не на ремонт и обслуживание общего имущества, а на погашение долгов перед РСО и на пополнение бюджета. Ну и в конце советы:

  • ну и приходите к нам в CRM-систему. Мы думаем за клиентов, и больше 1 200 УК и ТСЖ это подтверждают)))
  • прежде чем подписывать акты сверки с РСО, посчитайте сначала «лимит» по задолженности. Если он вышел за «рамки», то не подписывайте акт или подписывайте его с возражениями.
  • помните про сроки привлечения лицензиата и его руководителя к ответственности по статье 14.1.3 КоАП РФ. За наличие долгов можно привлечь в строго определенные сроки, а не как нравится ГЖИ.

Ваш, Юрий Кочетков Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для УК и ТСЖ, с помощью которой можно автоматизировать работу аварийно-диспетчерской службы, клиентского отдела, бухгалтерии, а также работу со злостными неплательщиками.

Подробности о сервисе по . Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем или же воспользуйтесь формой ниже.

Споры между управляющими и ресурсоснабжающими организациями

Автор: Руслан Назаров, помощник депутата Законодательной Думы Хабаровского краяВажность заявленной темы сложно переоценить.

Предоставление коммунальных услуг гражданам имеет для последних очень большое значение.

Право человека на жилище, куда, на наш взгляд, входит и право на предоставление коммунальных услуг, — одно из важнейших прав, с реализацией которого связано развитие человека. Вот почему в международных документах и Конституции РФ этому праву придается первостепенное значение. В России реализация права на предоставление коммунальных услуг связана с отношениями между управляющими организациями (далее — УО) и ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО).

Нестабильность и противоречивость правового регулирования приводит к тому, что между указанными организациями не удается выстроить гармоничные и прочные правовые отношения. В результате страдают, как правило, граждане.

Власть была вынуждена признать наличие проблем в данном вопросе, поэтому в течение 2011 и 2012 гг. был принят целый ряд нормативных правовых актов, которые должны по задумке законодателя устранить имеющиеся проблемы. Именно поэтому мы в настоящей статье постараемся на основании судебной практики осветить одну из ключевых проблем в отношениях между УО и РСО.

Речь идет о проблеме определения правовой сущности правоотношений, возникающих между указанными организациями. Мы увидим, в чем заключалась сложность в определении правоотношений, в которые вступают между собой управляющая организация и ресурсоснабжающая организация, как решали этот вопрос суды и что изменилось вслед за изменением правового регулирования. Сразу оговоримся, что, на наш взгляд, и до внесения изменений в законодательство отношения между УО и РСО были достаточно ясно урегулированы.

Однако стороны, руководствуясь своими экономическими соображениями, не принимали схему отношений, предложенную законодателем, и находили различные предлоги для того, чтобы от нее уйти.Законодательное регулирование.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязана предоставлять собственникам коммунальные услуги. Аналогичная формулировка содержится в п.

2 ч. 3 той же статьи —

«перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация»

. В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г.

№ 307, было установлено следующее.

Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем может быть управляющая организация (абз.

3 п. 3). Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (абз.

3 п. 3).Судебная практика. По вопросу о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике в последние годы сложилось единство мнений. Еще в 2008 г. в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря № Ф08-7416/2008 был сделан вывод, что управляющая организация является исполнителем, ресурсоснабжающая организация исполнителем быть не может, и их отношения регулируются договором энергоснабжения. Однако в судебные органы не прекращали поступать сотни исков, в которых УО и РСО выясняли правовую сущность своих отношений.

Поэтому в определении ВАС РФ от 29 сентября 2010 г.

№ ВАС-10841/10 было признано, что в вопросе о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике нет единства мнений. Ряд судов полагает, что данный договор не может считаться агентским, ссылаясь на чч. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ. Другие суды полагают, что данный договор является агентским.

Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16 ноября 2010 г. № 10841/10 пришел к выводу, что соответствующим действующему законодательству является подход, согласно которому договор не является агентским.

Это решение стало своего рода решающим, и судебные органы ориентировались на него при принятии решений.

В определении ВАС РФ от 3 октября 2012 г.

№ ВАС-12554/12 указано, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением № 307, устанавливают порядок, в соответствии с которым исполнитель (УО) обязан приобретать коммунальные ресурсы у РСО.

В определении ВАС РФ от 2 ноября 2012 г.

№ ВАС-14586/12 суд согласился с позицией нижестоящих судебных органов, признавших, что между УО и РСО сложились фактические отношения по поставке коммунальных ресурсов. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г. № 02АП-1464/12 содержит правовую позицию, согласно которой отношения УО и РСО должны регулироваться договором энергоснабжения.

При этом суд указал, что УО не может выступать платежным агентом РСО по договору энергоснабжения, за исключением случая, когда между сторонами будет заключен отдельный договор по данному предмету. Таким образом, в судебной практике сложилась относительно устойчивая правовая позиция, согласно которой между УО и РСО должны заключаться договоры энергоснабжения. В своих решениях судебные органы часто ссылались на соответствующие разъяснения Минрегионразвития.Позиция Минрегионразвития.

В своих письмах от 20 марта 2007 г.

№ 4989-СК/07 и № 4967-СК/07 Минрегионразвития РФ разъяснило, что в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг. Кроме этого, согласно императивным нормам законодательства обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

В письме от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 Министерство пришло к выводу, что именно управляющая организация является исполнителем и обязана заключить соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями. В письме от 5 августа 2008 г. № 19197/14 Минрегионразвития признало, что отказ управляющей организации от предоставления коммунальных услуг в качестве исполнителя является незаконным.Позиция ученых-юристов.

В статье

«Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос»

автор В. К. Михайлов справедливо указывает, что в соответствии с действующим законодательством

«субъект, осуществляющий управление многоквартирным домом, обязан среди прочего обеспечивать также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме»

.

Однако далее в статье необоснованно подвергается критике легальная конструкция предоставления коммунальных услуг. Основанием для такой критики служит то, что такая конструкция приводит к тому, что исполнитель «вынужден отстаивать в первую очередь свои интересы, во вторую — ресурсоснабжающей организации. (Исполнитель требует у потребителя внесения платы за потребленные коммунальные услуги, уплату неустоек, приостанавливает или ограничивает подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа и т.

п.). В то время как, исходя из существа отношений по управлению многоквартирным домом, исполнитель. при осуществлении своей деятельности по управлению домом обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также представлять их законные интересы, в том числе в отношениях с третьими лицами».

Далее делается вывод, что поскольку

«в случае приобретения коммунальных ресурсов на стороне продавца выступает ресурсоснабжающая организация, а в связи с тем, что принимает, использует и оплачивает коммунальный ресурс потребитель (а не исполнитель), то и второй стороной данного договора (покупателем), разумеется, является сам потребитель, и ни в коем случае не исполнитель.»

.

Обосновывается это нормами ГК РФ,

«следовать им или хотя бы учитывать которые при разработке ЖК РФ и Правил законодатель посчитал необязательным»

.

При этом автор находит косвенное подтверждение своей позиции в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ и п. 7 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г.

№ 307

«О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

, в которых говорится о непосредственном управлении. В статье Д. Логинова

«Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг»

правильно отмечается, что «в силу новизны положения действующего законодательства реализуются с определенными трудностями, связанными с тем, что многие участники отношений в сфере ЖКХ оказались не готовы к произошедшим переменам, отсутствует единое понимание норм изменившегося законодательства.

В первую очередь это касается норм, регулирующих вопросы организации договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг.

При этом невозможно переоценить значимость вопросов организации договорных отношений в сфере ЖКХ, так как неопределенность в договорных отношениях автоматически влечет за собой неопределенность в расчетах, что для такой отрасли, как ЖКХ, с ее извечным дефицитом средств является совершенно недопустимым».

Автор определяет, что «ЖК РФ и Правила императивно устанавливают следующую схему договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг: договор оказания коммунальных услуг заключается между потребителем и исполнителем.; договор купли-продажи коммунальных ресурсов (энергоснабжения) заключается между исполнителем и РСО, то есть организацией, производящей коммунальные ресурсы, такие как тепловая энергия, горячая вода, холодная вода и т. д.». Свое мнение Д. Логинов подтверждает ссылкой на указанные выше письма Минрегионразвития, а также на Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

«Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»

.

Однако, как правильно подчеркивается автором статьи,

«распространены случаи, когда РСО имеют непосредственные отношения с потребителями»

, что обусловливается «нежеланием возникновения лишнего посредника между ними и населением, так как в таком случае РСО фактически полностью теряют контроль над собираемостью платежей.».

В статье

«Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание»

Д. П. Гордеев приходит к выводу, что

«в отношениях по предоставлению коммунальных услуг [управляющая организация] — не поверенный, не комиссионер и не агент»

, потому как «управляющая организация управляет многоквартирным домом, а не «обеспечивает управление». Таким образом, мы можем констатировать, что и в доктрине между учеными нет значительных разногласий.

Практически все юристы признают, что легальная схема отношений между УО и РСО предполагает заключение между ними договора энергоснабжения.Постановление Правительства от 14 февраля 2012 г.

№ 124. В новых Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее — Правила предоставления коммунальных услуг), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354, определено следующее. Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (абз. 7 п. 2). Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод) (абз.

17 п. 2). В пункте 6 Правил указано, что предоставление коммунальных услуг потребителям оказывается по возмездному договору, содержащему положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа предусмотренных Правилами.

В пункте 9 Правил установлено, что договором в смысле п.

6 считается договор управления многоквартирным домом. Пунктом 13 Правил установлено, что для цели исполнения договора, указанного в пп. 6 и 9, управляющая организация заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.

Заметим попутно, что Правила содержат противоречие с ЖК РФ. Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Согласно же Правилам такой договор может быть заключен как в письменной форме, так и путем совершения конклюдентных действий.

Итак, новые Правила решают рассматриваемый нами вопрос вполне определенно.

Договор управления, заключаемый между потребителями и управляющей организацией, должен содержать положения о предоставлении коммунальных услуг. В этом случае договор, который заключает управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией, является договором ресурсоснабжения.

Это подтверждается и тем, что Правительство РФ своим постановлением от 14 февраля 2012 г. № 124 утвердило Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее — Правила заключения договора). Данными Правилами о договоре предусмотрено, что управляющая организация обращается в адрес ресурсоснабжающей организации с предложением заключить договор ресурсоснабжения (п.

4). Здесь также необходимо отметить известное противоречие.

В пункте 4 Правил о договоре установлено, что управляющая организация обращается в ресурсоснабжающую, если договором управления многоквартирным домом установлена обязанность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг потребителю. Однако согласно ст. 162 ЖК РФ условие об обязанности управляющей организации предоставлять коммунальные услуги является существенным. Это означает, что в соответствии с ГК РФ договор не может считаться заключенным, если в нем не определены существенные условия договора, предусмотренные законом.

Поэтому, если в договоре управления многоквартирным домом не будет условия о предоставлении коммунальных услуг, такой договор будет ничтожным.Выводы. Задолго до принятия новых Правил предоставления коммунальных услуг и Правил заключения договора судебная практика, официальные разъяснения Минрегионразвития, доктрина пришли к определенной позиции:

  • исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация, которая
  • обязана заключить с ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения.

Несмотря на это, управляющие организации не переставали оспаривать в судах попытки «навязать» им статус исполнителей.

Проблема получила такое значение, что Правительство РФ было вынуждено в новых Правилах предельно четко разъяснить свою позицию. К сожалению, как кажется, управляющие организации не потому отказывались от статуса исполнителей и от заключения договора энергоснабжения, что им было что-то не ясно в законодательстве.

Просто схема, предлагаемая государством, не устраивает УО.

Поэтому, как нам кажется, судам еще долгое время придется рассматривать аналогичные дела. В. К. Михайлов. Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос // Жилищное право, № 4, апрель 2009 г. Д. Логинов. Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг // Корпоративный юрист, № 12, декабрь 2008 г.

Д. П. Гордеев. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика, № 2, 3, февраль, март 2009 г.

Источник: журнал . Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Ответственность перед ресурсоснабжающей организацией за долги населения

Вопрос: Кто будет нести ответственность перед ресурсоснабжающей организацией за долги населения, в случае прямых расчетов, выбранных собственниками на общем собрании? Имеет ли право ресурсоснабжающая организация требовать долги с управляющей компании в этом случае?

Ответ: Изменение способа оплаты коммунальных услуг не ведет к перемене лиц в обязательстве. Потребители могут стать стороной в обязательстве по оплате коммунальных услуг только в силу прямого указания на это в договоре с управляющей компанией. По общему правилу, ресурсоснабжающая организация вправе требовать образовавшуюся задолженность с управляющей компании, как со стороны по договору.

В соответствии с изменениями, внесенными в ст. 155 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственники помещений в случае принятия соответствующего решения общим собранием, вправе вносить плату за коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающей организации (п.

6_3 ст. 155 ЖК РФ) При этом внесение платы за коммунальные услуги в ресурсоснабжающую организацию признается выполнением собственниками помещений обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей компанией, т. е. изменение способа оплаты не ведет к перемене лиц в обязательстве. Согласно п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В частности, обязательства по предоставлению коммунальных услуг у управляющей компании, и их оплаты — у собственников помещений возникают из договора управления многоквартирного дома, согласно ст.

162 ЖК РФ. Оплата собственниками помещений стоимости потребленных коммунальных услуг непосредственно ресурсоснабжающей организации не означает заключения договора между ними, и возникновения обязательств у собственника перед ресурсоснабжающей организацией. Это возможно только при непосредственном управлении многоквартирного дома собственниками помещений, при управлении же управляющей организацией обязанность по заключении договоров с ресурсоснабжающей организацией возложена на нее в силу п. 12 ст. 161 ЖК РФ. Таким образом, независимо от способа оплаты коммунальных услуг собственниками помещений, они не становятся стороной в обязательстве по оплате коммунальных услуг.

Пункт 26 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией, товарищества собственников жилья или жилищно-строительного кооператива договоров с ресурсоснабжающей организацией, утвержденныхПостановлением Правительства РФ от 14.02.2012 г. N 124, в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги.

Из приведенной нормы видно, что право требования задолженности за коммунальные услуги у ресурсоснабжающей организации может возникнуть только в силу прямого указания на это в договоре с управляющей компанией.

Долг перед РСО и незаключение договора могут привести к аннуляции лицензии УО

Управляющие организации, отказываясь подписывать договор с РСО на поставку ресурса для содержания общего имущества дома и не оплачивая счета за соответствующий ресурс, должны помнить:

  • Долг управляющей организации перед РСО отнесён к грубым нарушениям лицензионных требований. При этом есть несколько условий: сумма долга должна быть не меньше двух среднемесячных платежей, а задолженность – быть признанной или подтверждённой вступившим в силу решением суда ().
  • Подпишитесь на рассылку Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 36 308 подписчикам Подписаться Восстановить подписку
  • К грубым нарушениям лицензионных требований также относится отказ УО подписать с РСО договор на приобретение коммунальных ресурсов для содержания общего имущества собственников в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом ().Согласно , если управляющая организация дважды за 12 месяцев совершит одно и то же грубое нарушения лицензионных требований при управлении МКД, то по решению органа ГЖН такие дома исключаются из реестра лицензий субъекта РФ.Если площадь МКД, исключённых из реестра, составит не менее 15% от общей площади всех домов в управлении УО, то организация лишится лицензии на управление всеми домами (). 17 октября 2021 12823Полезная статья?23Поделитесь с коллегами и друзьями
    • Подпишитесь на рассылку Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ. Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 36 308 подписчикам Подписаться Восстановить подписку

По запросу «» ничего не найдено.

Уточните, пожалуйста, запрос, например, напишите «Стандарт раскрытия информации» или «ГИС ЖКХ».

Последние публикации 15 минут назад час назад 4 часа назад вчера вчера вчера 2 дня назад 2 дня назад 2 дня назад 3 дня назад 3 дня назад 3 дня назад 6 дней назад 6 дней назад 6 дней назад 18+Портал для УО/ТСЖ

  1. Интернет-служба для УО/ТСЖ
    • —>ОСС на 100%Оформите весь пакет документов по ОСС в МКД в одной программе, войдите в свою учётную запись или зарегистрируйтесь Спасибо! Мы сообщим вам о запуске сервиса.Произошла ошибка! Попробуйте, пожалуйста, позже.Узнать о запуске Подписаться Восстановить подпискуВыберите причину нарушения: Спам/Введение в заблуждение Проявление нетерпимости и дискриминация Нарушение моих прав ОтправитьМы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра? Да, я представитель УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК или расчётного центра Нет, я представляю собственника (потребителя ЖКУ) ПодтвердитьПодпишитесь на рассылку Получайте новости сферы ЖКХ, присоединяйтесь к 36 308 подписчикам! Мы используем файлы cookie для сбора статистики, которая поможет нашему сайту стать лучше и удобнее для вас. Продолжая использовать сайт, вы принимаете условия .
  2. —>ОСС на 100%Оформите весь пакет документов по ОСС в МКД в одной программе, войдите в свою учётную запись или зарегистрируйтесь Спасибо! Мы сообщим вам о запуске сервиса.Произошла ошибка!

    Попробуйте, пожалуйста, позже.Узнать о запуске Подписаться Восстановить подпискуВыберите причину нарушения: Спам/Введение в заблуждение Проявление нетерпимости и дискриминация Нарушение моих прав ОтправитьМы работаем с УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК и расчётным центрами и не оказываем услуги собственникам и потребителям жилищно-коммунальных услуг. Вы представитель управляющей организации или расчётного центра? Да, я представитель УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК или расчётного центра Нет, я представляю собственника (потребителя ЖКУ) ПодтвердитьПодпишитесь на рассылку Получайте новости сферы ЖКХ, присоединяйтесь к 36 308 подписчикам!


proffbuhuslugi.ru © 2021
Наверх