Главная - Гражданское право - Сколько субарендатор может накрутить сверху на аренду

Сколько субарендатор может накрутить сверху на аренду


Сколько субарендатор может накрутить сверху на аренду

Субаренда – выгодное вложение денег с целью получения дохода


Любое вложение денег с целью получения дохода подразумевает выбор стратегии инвестирования и точный расчет. Возможно также применение смешанной стратегии (мини-офисы + коворкинг-центр в одном помещении) и получение дополнительных доходов – например, за счет почасовой аренды переговорных.

Таким образом реализуется классический принцип Кийосаки деления большого на малое. Это можно рассматривать как бизнес, но не требующий активного участия владельца и приближенный к пассивному инвестированию.

Арендодатели и владельцы офисных площадей обычно не заинтересованы в том, чтобы сдавать помещение мелким фирмам, индивидуальным предпринимателям или тем более – частным лицам. Они предпочитают один раз сдать большое помещение и на длительный срок, получить деньги и забыть о нем. Это позволяет инвестору заработать на субаренде.

Правила заключения договора субаренды

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды – наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора.

Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок.

Такое положение применимо и к договору субаренды. Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора. Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации.

Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным. Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.
Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Новое в журнале Правовед.ru

Гарантия 100% качества

  1. Более 2 201 082 довольных клиента
  2. Мы поможем вам — или вернём деньги!
  3. Лучшие юристы со всей России

В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно 🙂 Главный офис: Санкт-Петербург,ул.

Цветочная, д. 16, литера П, оф. 21, тел. 8 812 424-15-21, круглосуточно Филиал: Москва,ул. Иловайская, д. 10, строение 1, тел.

8 499 705-84-25, круглосуточно © 2011–2020 «Правовед.ru» Все права защищены. The website is owned by Pravoved.RU group of companies. The group includes Pravoved.Ru Lab Ltd. which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave., house 42 building 1, floor 0 room 150 office 5) and LEGALAXY LIMITED which operates payment methods of the website (registration number No.

which operates the website and provides support for customers (registration number 1187746238536, 143026, Moscow, territory of the innovative center Skolkovo, Bolshoy ave., house 42 building 1, floor 0 room 150 office 5) and LEGALAXY LIMITED which operates payment methods of the website (registration number No. HE 349968, Stasinou 8, Photos Photiades Business Ctr, Office 402, 1060, Nicosia, Cyprus) Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! ПОЛУЧИТЬ ОТВЕТ 516 юристов готовы ответить сейчас Ответ за 15 минут

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду.

Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения. Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам.

Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости». Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20

«Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости»

и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости». Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%.

Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года. Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН.

Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность. Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Инспекторы заявили, что «наценка» арендатора не является обоснованным расходом субарендатора

При проверках налоговики с подозрением относятся к субаренде, когда плата за нее существенно превышает ту арендную плату, которую перечисляет сам арендатор собственнику помещения. Так, в ходе камеральной проверки субарендатора (условно назовем его ООО «Компания») инспекторы выявили, что суммы арендных и субарендных платежей отличались более чем в три раза. В частности, плата собственнику в зависимости от площади помещения составляла 92 тыс.

и 300 тыс. рублей в месяц, в то время как сумма платежей за суб- аренду – около 250 тыс. и 840 тыс. рублей в месяц соответственно. Несмотря на отсутствие взаимозависимости и свободу договора между участниками сделок, налоговики посчитали разницу в ценах необоснованной.

В итоге компании уменьшили размер убытков, принимаемых для целей налогообложения.

Однако представленные возражения к акту проверки позволили компании защититься без обращения в суд. Инспекторы указали, что стоимость субаренды более чем на 20 процентов превышает стоимость аренды и превышение не может быть признано в расходах .

Между тем такой довод не соответствует норме закона, а иных доказательств отклонения цены от рыночной представлено не было. текст возражений «Пока не доказано обратное, предполагается, что указанная сторонами цена соответствует уровню рыночных цен (п 1 ст. 40 НК РФ). Доказывать несоответствие цен обязан налоговый орган.

При отсутствии таких доказательств цена сделки признается рыночной.

Налоговый орган вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в строго определенных случаях (п. 2 ст. 40 НК РФ). В частности, при отклонении более чем на 20 процентов от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.
2 ст. 40 НК РФ). В частности, при отклонении более чем на 20 процентов от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

Как видим, речь идет о ценах, применяемых именно налогоплательщиком.

Между тем претензии инспекторов основаны лишь на разнице между ценами общества и арендатора, что не соответствует положениям НК РФ. Таким образом, инспекцией не представлено доказательств того, что стоимость субаренды отклоняется более чем на 20 процентов, что в принципе исключает возможность контроля цен». Налоговики посчитали, что стоимость субаренды была увеличена преднамеренно.

В защиту компании пришлось даже приводить аргументы о свободе предпринимательской деятельности арендаторов, которые имели статус предпринимателей (условно назовем их Иванов И. И. и Петров П. П.). текст возражений «Основной вид предпринимательской деятельности ИП Иванова И. И. и ИП Петрова П. П., согласно коду ОКВЭД, является предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.

Под предпринимательской понимается самостоятельно осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Таким образом, услуги, осуществляемые ИП, заведомо не могут носить благотворительный характер, поскольку это противоречило бы основным принципам осуществления деятельности, целью которой является именно получение прибыли.

По логике инспекторов рентабельность деятельности ИП не может превышать 20 процентов.

Позиция налогового органа сводится к фактическому ограничению предпринимателей в возможности извлечения прибыли. Это противоречит гражданскому законодательству (п. 1 ст. 2 ГК РФ) и нарушает законное право общества признать расходы по субаренде помещений у этих предпринимателей». Часть оспариваемой суммы была выявлена налоговым органом уже после вынесения акта налоговой проверки.
Часть оспариваемой суммы была выявлена налоговым органом уже после вынесения акта налоговой проверки.

Инспекторы не приняли во внимание тот факт, что не имеют права включать новые нарушения в акт проверки.

текст возражений «Сумма в размере 1 078 202 рубля была выявлена налоговым органом после вынесения акта налоговой проверки и проведения дополнительных мероприятий налогового контроля. Такие действия не соответствуют положениям НК РФ.

Нарушения фиксируются непосредственно в акте проверки в течение десяти дней после ее окончания (п. 1 ст. 100 НК РФ). А дополнительные мероприятия налогового контроля не могут быть направлены на выявление новых нарушений.

Аналогичную позицию занимают и суды (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Кавказского от 12.03.08 № Ф08-1091/08-397А, Дальневосточного от 09.08.07 № Ф03-А51/07-2/2950 округов)».

Что такое субаренда

Это «вторичные» отношения, которые основываются на аренде.

, понимает не каждый. Это гражданско-правовые отношения, предметом которых является вещь, ранее уже сданная в аренду.

Для заключения такого соглашения необходимо составить дополнительное соглашение к первичному документу и заручиться письменным согласием собственника.

квартиры? Это отношения, предметом которых является квартира, ранее сданная в аренду.

Сторонами выступают арендатор и третьи лица.

Без участия арендодателя (собственника квартиры) не обойтись. Поэтому сторонами данного соглашения выступают:

  1. владелец квартиры, без его согласия невозможно заключить сделку;
  2. арендатор – это вторичное лицо в сделке по аренде и первичное в сделке по субаренде;
  3. субарендатор – третье сторона соглашения.

Важно!

Срок действия вторичного договора не может превышать срок соглашения об аренде. Если помещение передаётся во вторичное пользование более чем на 1 год, то сделку необходимо регистрировать в Росреестре.

Где находится Антананариву?

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда.

По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя.

Такое согласие выдают двумя способами:

  1. указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
  2. согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду, то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст.

615 ГК РФ). Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне.

Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды. Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем.

Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда – сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу.

Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя.

Аренда авто.

Но офис класса А в центре в том же городе будет стоить уже порядка 100 000 рублей. Если офис полностью готов и не нуждается в перепланировке, то расходы инвестора составят только стоимость его аренды и небольшие сопутствующие расходы. Если в офисе нужно сделать ремонт и/или перепланировку, эти расходы добавляются к сумме аренды.

  • Определение стратегии. Исходя из расположения офиса нужно принять решение, кому и в каком виде его проще всего сдать – в виде мини-офисов или коворкинг-центра. Можно комбинировать.
  • Анализ рынка коммерческой недвижимости. На этом этапе нужно проверить, насколько востребованы офисные помещения в вашем городе, сравните цены на помещения большой и маленькой площади в одном и том же месте, чтобы понять соотношение и оценить размер прибыли.
  • Подсчет расходов. На этом этапе можно подготовить смету всех расходов – на перепланировку, ремонт (если он требуется), закупку необходимого оборудования.
  • Подписание договора с собственником. Договор аренды офиса должен включать пункт, позволяющий сдать помещение в субаренду. Также там должны быть подробно расписаны все права и обязанности сторон.
  • Финальное тестирование спроса. Дайте объявления о субаренде небольшого офиса или о запуске коворкинг-центра и оцените количество поступающих заявок.
  • Подготовка помещения. В зависимости состояния помещения подготовка может быть минимальной, а может занять несколько месяцев.
  • Выбор места. Найдите несколько мест, где предлагаются в аренду коммерческая недвижимость большой площади. Выберите 1-2 объекта с удачным расположением (обычно это помещения в бизнес-центрах). В зависимости от вашей бизнес-стратегии вы можете рассматривать как полностью готовые помещения со всей необходимой мебелью (не требующие даже минимального ремонта), так и помещения “в бетоне” (где нужно полностью делать ремонт, покупать мебель и т.п.)

Поиск субарендаторов и подписание договоров субаренды. После этого инвестору остается лишь смотреть за порядком и получать ежемесячные платежи от субарендаторов.

Д.Петров К. ю. н., доцент ГК РФ Статья 615. По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно включать:

  1. информацию по форме и срокам оплаты субаренды
  2. информацию о целевом назначении помещения;
  3. информацию по сроку субаренды;
  4. информацию о величине нежилого объекта;
  5. информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;

Что включить в договор субаренды/поднайма?

Договор поднайма заключается в письменной форме на бумажном носителе не менее чем в двух экземплярах (по количеству сторон сделки). В нем надо перечислить всех граждан, которые вселяются на сдаваемую жилплощадь вместе с поднанимателем, а также сумму ежемесячной платы.

В остальном договор предполагает свободную форму.Обсудите с поднанимателем, какие условия вы хотели бы включить в договор. Например, можете прописать право выселить поднанимателя/субарендатора в случае поступления жалоб от соседей или порчи имущества.

Обязательно пропишите, вносит ли временный жилец страховой депозит на случай порчи имущества и какова его величина.Инструкцию, как правильно сдать квартиру в аренду, читайте в инструкции

Право субсубаренды при прекращении субаренды

Договор аренды и договор субаренды соотносятся между собой как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды. Поэтому и существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды и ничтожность договора аренды вызывает ничтожность договора субаренды. По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенных в соответствии с ним и договора субаренды, и договора субсубаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Бездействие субарендатора влечет для него неблагоприятное последствие в виде прекращения договора субаренды.

Поэтому субарендатор либо должен предъявить требование о заключении договора аренды (см.

Постановление ФАС МО от 22.12.2008 N КГ-А40/9720-08), либо арендодатель, истребуя у субарендатора имущество, должен доказать, что субарендатор не воспользовался правом на заключение с истцом договора аренды, иначе договор субаренды нельзя считать прекратившим свое действие (Определение ВАС РФ от 24.09.2009 N ВАС-9521/09).

Требование о заключении договора аренды должно быть оформлено в виде проекта договора аренды. В целях реализации предусмотренного п. 1 ст. 618 ГК РФ права субарендатор обязан до истечения срока договора аренды обратиться с соответствующим предложением (офертой) к арендодателю.

Поскольку оферта должна быть достаточно определенной и выражать намерение лица, сделавшего предложение, а также содержать все существенные условия договора (ст. 435 ГК РФ), договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора выступает юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ), то направленное арендодателю письмо с просьбой заключить договор аренды не может быть признано офертой.

В этом случае необходимо направлять проект договора аренды, который и будет являться надлежащей офертой. Если на эту оферту (проект договора) от стороны, для которой заключение договора обязательно, не последует извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях в течение 30 дней со дня получения оферты, то у субарендатора в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ возникнет право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор (Постановления ФАС СЗО от 24.04.2009 N А56-9570/2008, ФАС ПО от 04.02.2004 N А55-2641/03-24).

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды, что подтверждается материалами судебной практики (Постановление ФАС ДВО от 25.12.2007 N Ф03-А73/07-1/5921).

Вместе с тем ни ГК РФ, ни другой закон прямо не предусматривают право субсубарендатора на заключение договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды, влекущего прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды и всех последующих договоров субсубаренды.

Поэтому субсубарендатор в силу формального толкования нормы п. 4 ст. 445 ГК РФ не имеет права предъявить требование о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды, если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям договора аренды.

Не будет такого права у субарендатора и в том случае, если субарендатор не реализовал свое право, предусмотренное п.

1 ст. 618 ГК РФ, и не заключил договор аренды. Примечание. Заключение договора аренды дает право на заключение договора субаренды, субсубаренды и т.д. Однако заключение договоров субсубаренды действующим законодательством не запрещено, а такое формальное толкование в значительной мере ограничивает права субсубарендатора.

ГК РФ регламентированы права сторон на втором уровне делегации права пользования (отношения между арендатором (субарендодателем) и субарендатором). Досрочное прекращение договора аренды (делегации права аренды первого уровня) влечет право субарендатора (пользователя при делегации второго уровня) требовать заключения договора аренды на условиях прекращенного договора аренды.

Приобретая право аренды при делегации первого уровня, субарендатор становится на место арендатора, а право субаренды (делегация второго уровня) прекращается. Вместе с тем отношения делегации права аренды третьего (субсубаренда) и последующего уровней (субсубсубаренда и т.д.), непосредственно не запрещаемые гражданским законодательством и допускаемые судебной практикой, гражданским законодательством прямо не урегулированы. Отсутствует и обычай делового оборота, применимый к таким отношениям.

Если отношения по делегации права аренды второго уровня трансформируются в отношения делегации первого уровня с соответствующим изменением условий (как правило, условия права аренды первого уровня имеют более льготный характер), то представляется несправедливым полагать наличие запрета для субсубарендатора на предъявление требования о заключении с ним договора субаренды на имущество, находившееся в его пользовании по договору субсубаренды. Статьей 6 ГК РФ оговорено, что в случае, когда гражданские правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к подобным отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Исходя из этого можно предположить, что в порядке аналогии закона субсубарендатор имеет право предъявить требование о заключении с ним договора субаренды (на условиях прекращенного договора субаренды), если субарендатор реализовал свое право на заключение с ним договора аренды.

По общему правилу бездействие субарендатора, не потребовавшего заключения договора аренды, приводит к прекращению договора субаренды.

Должны считаться прекращенными и договоры субсубаренды. Тем не менее договоры субсубаренды действительны, если арендодатель дал согласие на их заключение, из чего следует его осведомленность о наличии лиц, заинтересованных в продолжении использования арендованного объекта.

Поэтому, если субарендатор не реализовал свое право и не заключил договор аренды, считаем возможным в порядке аналогии права возникновение у субсубарендатора права при досрочном расторжении договора аренды требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субсубаренды. Д.Петров К. ю. н., доцент кафедры коммерческого права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.


proffbuhuslugi.ru © 2020
Наверх